记者 孙蔚
有些看似装修精美、家具崭新、价格低廉的出租房，却有可能是隐藏着甲醛等有害物质超标的“串串房”。如何避免租到“串串房”？如果不慎租到了这种房子，如何维护自身合法权益？近期，北京市海淀区人民法院审结了一起涉及“串串房”的房屋租赁纠纷，法院判决双方解除合同，中介公司向租户退还押金及合同解除后的剩余租金。
租到甲醛超标房，中介公司拒退押金
北京消费者何女士通过爱居公司看中一套一居室房屋，该房屋地理位置优越、装修风格精美，且月租金比市面上同等面积的房屋便宜。于是，她决定租下这套房屋，并与爱居公司签订了《北京市房屋租赁合同》，约定租期1年，每月租金5200元，押金5200元，每季度支付。签约当天，何女士就将3个月租金及押金支付给了爱居公司，随后搬入该房屋居住。入住半个月后，何女士时常感到头痛、呼吸道过敏不适。经与爱居公司沟通后，何女士委托鉴定机构对房屋内空气质量进行鉴定，结果显示甲醛、苯、总挥发有机化合物含量不符合标准。何女士要求解除合同，退还全额租金，并搬离了该房屋。爱居公司拒绝了何女士全额退款的要求，认为消费者是因自身原因提前解除租赁合同，仅同意退还剩余租金。双方协商未果，何女士将爱居公司诉至法院，要求确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》已解除，爱居公司返还房屋租金1.56万元、押金5200元，共计2.08万元。
爱居公司辩称，不认可何女士主张的甲醛超标鉴定结论，公司请专业机构重新进行了鉴定，报告结果显示是合格的。何女士提前解约的行为构成违约，应按合同约定扣除押金作为违约金，仅同意退还何女士预交的剩余2个月租金。
出租房有害物质超标，中介公司违约
北京市海淀区人民法院审理认为，何女士和爱居公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应当根据合同约定履行自己的相应义务。根据合同约定，爱居公司应当交付符合正常使用要求的房屋。根据何女士提交的检测报告，爱居公司交付的涉案房屋室内空气中甲醛、苯、总挥发有机化合物不符合标准，不符合正常居住条件，爱居公司已构成违约，何女士有权依法解除租赁合同，爱居公司主张何女士构成违约于法无据，应退还押金5200元。
关于何女士主张爱居公司退还全额租金，法院经审理认为，合同解除后的剩余租金，爱居公司应予退还，爱居公司对此不持异议。就合同履行期内的租金，虽然涉案房屋内空气不合格，但涉案房屋仍具有一定使用价值，何女士在合同存续期间仍获得部分居住使用利益，故爱居公司对上述期间的已付租金仅负部分返还义务，返还金额由法院综合考虑室内空气质量不合格程度、何女士实际遭受的损害后果、居住时间长短、何女士的年龄及健康状况等因素酌情判定为2000元。最终，法院判决何女士与爱居公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》解除，爱居公司退还押金5200元、租金1.24万元，共计1.76万元。
法官提醒
签订合同时，可对空气质量等进行明确约定
北京市海淀区人民法院法官杨晴表示，本案争议的焦点在于何女士提交的检测报告结论不被中介公司认可。本案中，何女士提交的检测报告虽系其自行委托，但检测机构具有相应资质，且爱居公司未提交证据证明该次检测程序、方法、依据等存在瑕疵等其他足以推翻该检测报告的相反证据。爱居公司再次委托鉴定时，何女士已搬出涉案房屋，被鉴定对象的客观条件已发生变化，鉴定结果的准确性无法保证，因此法院对何女士提交的检测报告予以采信。
《民法典》规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，爱居公司交付的涉案房屋室内空气中甲醛、苯、总挥发有机化合物不符合标准，不符合正常居住条件，爱居公司已构成违约，何女士有权依法解除租赁合同，并向爱居公司主张赔偿损失的违约责任。
杨晴提醒消费者在租房时要擦亮眼睛，遇到装修、家具崭新，价格却低于正常标准的房屋要提高警惕，可以使用空气质量检测仪、试剂盒等工具，在租房前进行测试。在签订租赁合同时，可以对房屋空气质量等事项及违约责任进行明确约定。如果不小心租到了有害物质超标的房屋，出租人因未交付符合居住条件的房屋构成违约，承租人可以依法解除合同。承租人要注意保存好证据，必要时可委托专业鉴定机构对房屋空气质量进行鉴定，以便维权。 （孙蔚）
（责任编辑：王惠绵）
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