房价，回不去了？
刚刚，住建部官宣，我国房地产进入存量时代。
这不仅意味着预售制失去用武之地，房价、卖地收入、产业、城市格局，都要变了。
自1998年住房商品化改革以来，楼市走过20多年上行期，高峰时70多座城市均价过万。
彼时，房地产既是拉动经济的利器，也创造了极其可观的卖地收入。
高峰时期，全国商品房销售额超18万亿，卖地收入高达8.7万亿，一众城市破千亿。
房地产和建筑业，成了许多地方的支柱产业，最高贡献全国15%的GDP，部分城市房地产投资依赖度超40%。
如今，房地产销售额回落到不足9万亿，卖地收入回到4.1万，基本回到10年前的水平。
按照国际经验，房地产进入存量时代，会发生什么？
其一，房价，经历多年调整，大城市房价开始触底企稳，但三四线依旧遥遥无期。
未来全面步入存量时代，房价不一定会继续跌，反而因为供应不足，产生一定韧性。
这倒不是说必然会反弹乃至大涨，稳住才是第一步，回到历史高点，先不要想太多。
其二，投资逻辑也变了，大多数城市的房产失去投资价值，大多数地段也将失去价值。
城市之间，只有经济保持增长、新产业层出不穷、人口持续流入之地，还有增长空间。
城市之内，没有拆迁可能的老破小，缺乏产业导入的远郊大，以及高龄老房，性价比都不复存在。
其三，产业，与大基建相关的产业，与房地产相关的产业，都会受到长期冲击。
产业K型分化的速度一定是超预期的。当市场收缩，传统产业哪怕技术进步再快，未来也难有更大增长空间。
所以，越依赖房地产和建筑业的城市，越离不开卖地收入的地方，未来面临的压力就越大。
还是那句话，创新决定成败，产业决定未来。
能不能转向高新产业，尤其是 AI 产业链，将重新拉开城市差距。
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