30日，广州和深圳先后宣布实施“认房不用认贷”政策。继住房和城乡建设部等三部门发布相关通知后，“认房不用认贷”政策迅速在两个一线城市落地。“认房不用认贷”政策对楼市影响几何？哪些购房者受益最大？是否会刺激房价上涨？
政策是场“及时雨”
“认房不用认贷”政策对楼市影响几何？
2021年下半年以来，广深楼市相继步入下行轨道，深圳二手房成交量在2021年和2022年连续两年腰斩。乐有家研究中心负责人表示，2023年1至7月深圳一手住宅月均网签量2700套左右，而8月网签量仍在下降。近期深圳新房的去化周期接近16个月，超过14个月的警戒值。
国家统计局数据显示，7月份广州二手房价格环比下降1%，在四个一线城市中降幅居首。克而瑞的统计显示，进入8月，广州一手房周成交面积维持在10万平方米左右，创下近8周的新低。
8月31日拍摄的广州市天河区某楼盘。新华社记者王浩明 摄
万科董事会主席郁亮表示，现阶段市场已经出现超跌。由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，容易做出过度反应。当前政策已在发力，希望已出台的政策能推动市场恢复到健康合理的水平。
易居研究院研究总监严跃进认为，深圳、广州当前出台政策信号意义非常强。
显著降低置换购房者门槛
哪些购房者受益最大？
市场人士分析，“认房不用认贷”政策最利好的群体是有置换需求的购房者。
“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准，其中“认房又认贷”最为严格，指的是即便第一套住房贷款已还清，但因有贷款记录，再置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例首付及房贷利率。
在此前“认房又认贷”的政策下，广深普通住宅二套房首付比例为70%，而首套房首付比例为30%，二套房贷的利率也普遍高于首套房0.5至1个百分点，“认房不用认贷”的政策实施将让置换现有住房的购房者首付比例下降到30%，在同样的贷款总额情况下，利息支出也将下降。
广州市民黄小姐目前正在考虑置换自家在广州的唯一一套住房，她的房子目前市值约400万元，还有约100万元的贷款，卖掉这套房子并结清贷款后，最多可以拿出300万元的首付购买新房。在原来“认房又认贷”的情况下，她的首付比例为4成，可以购买总价约700万元的住房。“认房不用认贷”政策落地后，她的首付将下降到3成，可以撬动市价约1000万元的房产。“这样我们可以选择的范围就扩大了很多。”黄小姐说。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，楼市过热时期的一些政策，已经不适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。“认房不用认贷”政策的落地有助于改善性需求和跨市工作者入市，促进房地产行业良性循环。
8月31日拍摄的某房地产经纪机构门店。新华社记者王浩明 摄
起到稳定预期的积极作用
多位受访业内人士表示，“认房不用认贷”政策降低购房门槛，会带动部分消费需求，但目前的形势下不会刺激房价再次进入上涨周期。
李宇嘉表示，广州、深圳外来人口集中，新市民规模大，且两市近期二手房价格回调明显。尽管“认房不用认贷”降低了购房门槛，但提高了月供。该政策在楼市上升期的效果会很明显，但在当下还要谨慎看待。
乐有家营销总裁孟凡振表示，“认房不用认贷”切中刚需及改善痛点，满足更多合理居住需求。当前，该优化政策可以进一步起到稳定预期的积极作用，但不会带来房价明显的反弹。
黄小姐也表达了自己的担忧，虽然“认房不用认贷”政策落地后，她可以买总价更高的房子，但如果贷款总额增加300万元，意味着月供至少要增加1.5万元，还贷压力剧增。
李宇嘉认为，“认房不用认贷”是一揽子政策之一，还需多措并举、供需同步发力，在降低利率、降低税费，鼓励开发商合理定价、降价促销的同时，在居民收入端、就业端更多着力，稳定居民的预期，促进房地产市场平稳健康发展。
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