南京珠江四季悦城效图 图源｜项目微信公众号
买了商品房，开发商却迟迟无法交房，甚至一些项目长期停工。这种情况下，希望开发商“退房退款”，应该说是不少购房者最朴素的愿望。但是，因为种种原因，遭遇烂尾项目的购房者能够真正获得“退房退款”的却少之又少。
如今，遭遇类似情况的购房者，或许有望得到妥善处理了。南京珠江四季悦城项目在停工两年后，近日官方宣布业主们可以退房退首付款了。这也是全国第一例住宅项目停工后由官方协调集中退房退首付的案例。
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拟投资百亿元的大型综合体
据南京珠江四季悦城微信公众号，珠江投资创立于1993年，是一家有雄厚投资实力和强烈社会责任感的多元化企业集团。截至2020年底，珠江投资在全国累计开发了150余个项目，总资产超3500亿元。
2021年，珠江投资首入南京房地产市场，开发位于江宁禄口空港新城项目。该项目约90万平方米，共包含G96、G97、G98、G104、G105这5个地块，含商业中心、研发办公、住宅等业态，原计划打造成禄口空港首个大型城市综合体项目，当初拟投资100亿元。
两个住宅用地G98（悦鸣嘉苑）和G104（鼎瑞嘉苑）于2021年、2022年陆续开盘。其中，珠江四季悦城G98共规划9栋楼，2021年7月首次开盘，目前推出1、2、3、5、6、7号楼共六栋楼，户型85—99平方米，销许均价约19980元/平方米，原定于2023年6月底交付。G104地块于2022年4月开盘，约定2024年6月交付，户型价格与G98地块基本一致。
2023年1月，有业主投诉称，珠江四季悦城G98地块于2022年7月已经停工，且一直处于停工状态。因为交付无期，彼时，开发商提供的解决方案是将G98业主置换到G104项目。但没多久，G104地块也停工了。
去年12月，曾有市场消息称，珠江四季悦城新的总承包商将接手项目。但此后，该项目并未能如愿复工。
今年6月19日，有网友在人民网留言板留言投诉，标题为“协助我退房”。他表示：“自己于2022年8月底认购禄口珠江四季悦城G104地块鼎瑞嘉苑1栋401，停工后经过长达两年的各种投诉，如今终于到协商退房的节骨眼，售楼处销售总监王某却回答我这种情况公司不允许退房。对于我一个老百姓而言，我的14.1万元还是东拼西凑来的，说不退就不退，一点诚信没有，恳请政府出面帮帮我”。
来源：人民网领导留言板截图
南京市江宁经济技术开发区于7月11日下午回复称：“我委于2024年5月17日、5月24日组织开发商会谈协商，明确提出交房日期前启用G104监管账户资金启动退房流程。2024年6月4日，我委再次召开珠江G104购房矛盾协调会，会上督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。会后经珠江公司总部商议，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。您与开发商签订商品房买卖合同，支付首付款14.1万元。我委已与开发商沟通协商，建议其退还首付款。后续我委将跟踪关注退款进展”。
也就是说，南京江宁经济技术开发区于今年5月已与开发商协商启动退房流程，退房资金来自监管账户，只退房款，不退利息。
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“退房”模式能否大面积复制？
尽管南京珠江四季悦城业主与开发商在交涉过程中经历波折，但最终经相关部门介入协调，计划启用监管账户资金启动退房流程，这算是迈出了实质性一步。
当然，南京珠江四季悦城退房退首付，或许并不包括退还业主此前支付的贷款利息，这意味着业主还是得承担一部分经济损失。然而，相对于不少烂尾楼业主既拿房无望，也无法退回自己的首付，甚至还得继续偿还房贷，这或许已经是一种“最不坏”的结果了。
当前，各个层面对“保交房”工作都非常重视，并出台了一系列的配套政策。但南京珠江四季悦城退房事件所反映的，根据项目的具体情况，在具备条件和尊重双方意愿的前提下，推进开发商退房退首付来让业主及时止损，也未尝不是一种可以考虑的烂尾楼善后新思路。
毕竟，相对于“保交楼”，退房退首付在一定条件下对资金的综合要求可能更低，且对购房者来说，能够短期内获得相对确定的保障，省去了继续“等待”的时间，也可能是一种愿意接受的方式。
当然，这种模式能否大面积复制，也存在着诸多的不确定性。比如，退房退首付款的同时，就需要处理好开发商、购房者与金融机构之间的贷款问题。这方面就需要政府部门的协调和相关政策的针对性支持。
另外，此事中业主最终能够实现退房退首付，尽管离不开相关部门的积极介入协调，但还有一个关键因素不容忽视，那就是监管账户内存在可供退款的资金。
众所周知，为维护购房者权益，加强商品房预售资金监督管理，监管部门明确要求房地产开发企业应设立商品房预售资金监管账户。但现实中，由于此前一些监管账户管理不严，存在部分开发商挪用监管账户资金的情况，这导致项目一旦烂尾，业主要求退房退款的诉求也很容易落空。
所以，南京珠江四季悦城退房事件的样本意义，不仅仅是体现在“退房退首付”的结果，更在于预售资金监管账户真正实现了“专款专用”。
而这其实也提醒各方，维护好购房者权益，降低房地产烂尾带来的社会风险，只有把各个环节的常态化监管措施都按规定落实好，才能增加处置的主动性，避免“最坏”的情形。
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