本报记者 曹政
挂牌近一年，先后5次下调报价，一共降了250万元，但依然没有卖出去。这是海淀西北旺地区一套二手房在北京楼市“3·17新政”后的命运。
这套普通的二手房恰是“3·17新政”施行一年楼市风云变幻、买卖双方深度博弈的缩影。数据显示，2017年3月18日至2018年3月15日，北京二手住宅共网签121946套，相比新政前的一年降幅达52.2%;二手房成交价格也出现了连续11个月的下跌。买卖双方在历时一年、三个回合的交手过招中逐渐趋于理性。
第一回合：
卖家死扛，买家持币观望
从去年4月正式挂牌出售至今，西北旺百旺茉莉园小区的这套二手房已在中介叫卖了近一年。
1100万元是这套二手房的最初报价。按108平方米的面积计算，均价约为10.19万元/平方米。
远在北五环外的西北旺，均价竟能如此高?这是实情。由于临近中关村永丰高新技术产业基地，旺盛的需求导致这里的二手房价格居高难下。“一年以前，10万元的成交均价是这个区域的常事。”链家负责西北旺地区业务的经纪人小陈说。
链家网显示的成交记录揭开了这一地区在“3·17新政”前的疯狂。2016年3月，有十多年楼龄的百旺茉莉园，成交均价还基本维持在五六万元左右;当年底已经涨至每平方米七八万元左右;而到了2017年3月，又涨到了八九万元左右。
另一位中介经纪人小周回忆，去年3月初，二手房报价经常“一天一个价”，买房的人抢着看房，业主卖房则是看谁的报价高。比如去年3月13日，茉莉园一套只有87平方米的房子以900万元的价格成交，之前挂牌价原本为890万元。这套房以突破10万元的成交价，创下历史纪录。
等到“故事主人公”——这套108平方米两居室挂牌时，“3·17新政”刚出台不久，业主和中介依然按照新政前超10万元的行情报价。
“报价的确有点高，但是卖家还是坚信市场会再度回暖，所以依然死扛这个价，这也是当时业主普遍的心理。”小陈说。
但买方已看到楼市退烧的曙光，开始进入观望状态。再加上首付门槛的抬升，二手房成交量骤降。依然以该小区为例，2017年2月17日到3月17日一共成交15套，仅3月14日一天就成交3套;但从3月17日到4月17日仅成交一套房。
第二回合：
市场触底，卖家松口降价
成交量下降不单单出现在这一个小区。本市二手房网签量在去年三月还是近2.6万套，到6月已跌破万套;10月，更是掉到了6162套，被业内认为是“二手房市场触底”。
急于卖房的卖家们扛不住了。
链家中介门店出示的调价记录显示，去年5月底，百旺茉莉园这套108平方米二手房的报价从1100万元调整为920万元，降幅达到180万元。
卖家松口降价越来越普遍。我爱我家集团市场研究院提供的情况显示：因为价格具有一定黏性，“3·17新政”后北京二手住宅成交价格在4月份继续惯性上涨了一个月;自此之后，价格便进入连续下跌状态，截至目前已连跌11个月，累计跌幅达19.5%，接近两成。
其中，顺义区跌幅相对较小，下跌了8.1%，通州区跌幅最大，29.1%的跌幅远超其它各区。
大幅降价后，这套二手房也开始不断引来看房人。链家网带看记录显示，从6月11日开始，3个月内，这套房子共被带看20余次。即便如此，依然未能实现成交。
“期间有买家看中了房子，但出价只有845万，这比920万的报价还低75万。”小陈说，业主觉得买家报价实在太低，因此没有答应。
殊不知，市场继续下行，逼着业主不得不下调报价。该业主尝试了小幅下调的法子：2017年9月，报价从920万降至900万，下降20万;10月，报价再降20万，降至880万;11月，报价降10万，降至870万。
连续4次降价，让这套房源受到买家的关注，不断产生带看记录。但依然没能如愿成交。
“与调控前业主频繁上调报价不同,调控后业主调价行为中涨价占比明显回落,降价占比上升。”链家研究院人士介绍，目前涨价业主的占比较去年同期减少了50%;链家新增房源挂牌价从去年5月开始连续下跌9个月,累计跌幅达14.3%，“业主的市场预期逐步向市场真实的成交价靠拢”。
第三回合：
趋于理性，买家主导市场
或许是感受到了买家们压力，本月初，这套108平方米的二手房启动了第五次调价：报价从870万变为850万，又一次下降了20万。
真实情况不仅仅是降了20万。小陈私下透露，卖家的心理底价其实已经降到了800万至810万左右。也就是说，如果买家有意，卖家在价格谈判时仍会降价来促成交易。
其实，每一次调价，背后都有中介经纪人的身影。记者了解到，调控所带来的市场降温，让一些中介开始主动限制代理房源的价格，倒逼业主下调报价。“每个小区都有一个价格上限，业主报价一旦超过上限，就无法在网上挂出。客户在网站上看不到房源信息，房子就更难成交。”一位从业多年的房屋中介管理人士直言，中介劝业主降价，在他的从业经历中还很少见。
卖家在变，买家也在变。“随着市场向理性回归、买家预期相对平稳，前期恐慌情绪不再，成交周期较去年同期延长了30天左右。”链家研究院人士披露。我爱我家集团市场研究院也介绍，新政实施一年后，成交二手房的平均被看次数已经从前一年的8.31次增长为13.87次;成交客户平均看房次数也由2.88次上升到了4.86次。
调控新政下，买家购房成本和压力也在加大。相比抬高首付、堵政策漏洞，下半年信贷手段更明显。北京的住房贷款利率逐步攀升，原本的8.9折、9折利率优惠消失不见，取而代之的是1.1倍、1.2倍基准利率。
这也促使买家更强烈地要求议价。链家研究院另一份数据显示，与调控前买家话语权较弱不同,调控后买家地位不断上升,议价能力不断增强：去年四季度议价空间在5%以上，较一季度2%左右的水平明显扩大。
“从严从紧调控已是大势所趋。”我爱我家集团副总裁胡景晖认为，北京二手房市场将继续延续低温，网签量会大概率稳定在单月万余套水平，价格上保持小幅下调趋势。在刚需主导、买方主导的形势下，未来市场将更加健康、稳定，价格向价值靠拢。
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