香港宏福苑的火灾，已经造成128人遇难，200多人失联。
注意，200多人失联意味着什么。这是自1948年以来香港最严重的火灾，没有之一。
好像大家都在讨论，超高层住宅应该被抛弃，都是建筑垃圾，但是大家有没有思考这么一个话题：为什么我们这么喜欢建超高层住宅？还在过去20多年建了无数的超高层？
1
先说我的结论：
因为“快”。对，快速的快。
背后对应的是快速的经济发展，快速的城镇化，快速的房地产，快速的房价涨幅，快速的安置近千万的新增城市人口……不敢慢下来。
之所以国内如此热衷于超高层住宅，其实是一个数学题。
有一句话大家耳熟能详，我们用了40年前走完了西方300年的路，经济快速崛起，一跃成为全球第二大经济大国，人均收入增加，外汇储备越来越多，福建舰，光刻机，背后一定是强大的经济实力。这一点，不能否认。
但是也因为太快了，出现了一系列问题。比如在建设什么样的住宅上，我们没有选择低密舒适的路线，而是选择了超高层这条路线，最终酿成了今日灾难。
以深圳为例，详细讲一讲为何选择超高层路线。任何一个城市发展背后的2条线：人口数量和城区规模。
常住人口：2000年701万，2020年1763万。20年深圳新增人口1000万，如果你是领导，如何安置这样的庞大人群呢？
有朋友说，美国大别墅，英国庄园，日本一户建，多好啊，绝对不会发生香港宏福苑这样的悲剧。
行，别墅庄园有点过分了，折中一下，8层洋房可以吧，既安全又低密且节省土地，一举三得。既然是洋房，容积率不能太高，2.5最舒服。
郑州有一个楼盘，容积率2.5，占地100亩，1092户，16层小高层，面积分别是134、143、160、185、196，给各位新深圳人安排160平吧，够奢侈吧。
也就是说，100亩、容积率2.5、8层洋房，546户，一户3.5人，按2000人，1000万人需要多少块100亩呢？
5000块100亩，50万亩，大约333平方公里。
看着不多，那是因为大家不懂规划，一个城市不可能只有住宅，一块完整的土地规划，还包含道路、绿化、公园、商业、学校等其他功能，按照1比3，实际需要333*3=至少1000平方公里。你觉得可能吗？
深圳总面积2000平方公里。
2005-2024年，深圳建成区面积是从713平方公里到972.51平方公里，20年才扩张260平方公里。
为了安置新增的1000万人，你需要至少1000平方公里？你疯了吧。
很显然，政治正确，却是愚蠢的乌托邦。
不只是深圳，全国所有城市都要面对这样的情况。上海北京广州杭州面临新增1000万人口，武汉成都杭州合肥郑州西安长沙重庆面对700万人口，甚至县城面对新增的几十万人口。
于是，政府必须思考这样一个问题：
容积率2.5、8层洋房，需要1000平方公里。但容积率4.0、32层高层，比如武汉的中海·东湖玖章，占地80亩，容积率4.04，总户数1353户，规划了10栋33-45层，则仅需要340平方公里。
答案已经非常清楚了。
2
买车容易，养车难。
大家应该都懂得这个道理，其实超高层的维修成本也非常高。
宏福苑位于香港大埔，属于居屋性质，1983年落成，楼龄42年，共8座、每座31层，每层8户，提供1984个单位。
今年为什么会发生火灾呢，是因为在去年，2024年1月，业主大会通过了这次的翻新项目整体招标，主要涵盖外墙防水层的更换、重新粉刷油漆以及综合修缮，涉及小区内的8栋楼1984户，随后在2024年7月，宏福苑的业主立案法团集资了3.3亿港币进行大翻修，计划2年修完，相当于每户要掏出18万港币。
8栋楼，仅仅是外面翻新一下，竟然高达3.3亿港币，折合人民币2.7亿，相当于每户承担费用约为17万人民币，这绝对不是一个小数。
2点说明：
1、由于金额太大，施工方允许分6期支付完成。
2、香港工人费用高点，放在内地的话，2.7亿实际会在1.3亿左右，如果宏福苑是内地小区的话，每户承担费用会在9万左右，那也不低啊。
不止如此。
超高层的救援成本也非常高。
以消防车为例，我查了一下相关资料，一台由芬兰产、最高能达101米的消防车，造价是2400万一台，全国有多少呢？差不多40台，一二线大城市差不多1城1台，少的可怜。
还有一点，这样一台101米的云梯车，它的支撑腿展开直径能达到20米，你所在小区的楼栋之间的空间能达到吗？90%的老破小、超高层根本不达标。
好，即使说一二线大城市有1台这样的消防车，日常维修成本也出的起，但问题是，有多少城市、有多少小区能满足这样的消防车进入？
1、关键时候不堵车。NO！
2、路边乱停的机动车。NO！
3、路边乱停的电动车。NO！
4、几乎摆在路中间的小摊小贩。NO！
5、进入小区的消防通道畅通无阻。据我观察，至少一半小区NO！
6、小区内有足够的空间保证消防车贴近建筑。NO！
7、小区内部的消防通道、景观石、泥土沙石等保证畅通。NO！
8、超高层电梯完全正常运行。不能100%。
9、烟雾报警器正常运转。不能100%。
……
新闻报道，这次香港大火的救援进展缓慢也有这方面的原因，宏福苑是个40年的老小区，车道不够宽，路面更不是混凝土结构，无法承载重型消防车与救援车的自重，云梯和大型消防设备只能在外围干瞪眼。
3
超高层诞生的根本原因是什么？
1、过去百十年快速但低质的城镇化。
2、一味的高容积率。
3、人为造成土地紧张。
跟无良的开发商关系不大，跟超高层关系不大，跟设备不足关系不大，大家被别有用心的人转移矛盾，混淆视听，从而甩锅给开发商，甩锅超高层建筑，甩锅工人，甩锅竹棚架协会。
以郑州为例，短短几年，拆迁了400多个城中村，你知道这个数字有多恐怖吗？广州黄埔区，这么多年了，十几个城改项目，推进极慢，一年也拆不了几个，涉及利益太大了。
拿地这么紧张，城镇化速度极快，核心利益是盈利，面对越来越高的楼面价，面对房价的突飞猛进，面对容积率越来越高，还要配建经适房幼儿园安置房，如果你是开发商，你会好好盖房子？傻子才会。
看2个数据，香港&全国：
1、截至2023年底，全港楼龄超过70年的私人及综合用途楼宇937幢，50至69年楼龄7466幢，30至39年5432幢。
2、《一财》报道，全国现有高层民用建筑100多万栋，超过100米的超高层建筑5千余栋，总量世界第一。注意，这不包含同样危险的老破小农民房安置房等。
这件事到底有多么危险？
我们还有大量的存量房，还处于危险之中：比如重庆武汉郑州等大量超高层、容积率极高、动辄上万人的超级小区，如何加强安全保障？比如很多城市拆不动、但已经建成的安置房农民房，如何加强安全保障？比如房龄早都过了30年的老破小，如何加强安全保障。
如今的香港，未来的我们。
唯愿灾难不再发生。
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