【导读】央行发布房贷新政，在不实施限购措施的城市，首套房最低首付款比例原则上为25%，各地可向下浮动5个百分点。经济之声《央广财经评论》关注：稳楼市政策吹来暖风，既惠民生又稳增长。
据经济之声《央广财经评论》报道，年关将至，监管层大手笔放出一记稳定楼市“大招”——央行昨天（2日）宣布，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房而且相应购房贷款没有结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
过去一年，房贷政策历经了“3.30新政”和“9.30新政”两次大的调整，其中“3.30新政”主要针对二套房首付比例进行调整，首付比例从60%到70%下调到40%；“9.30新政”则把一套房首付比例从30%降低到25%。
而这一次的房贷新政，相当于同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降低到20%，二套房首付比例进一步由40%降低到30%。此时出台此项政策，用意何在？中国民生银行首席研究员温彬进行了分析与解读。
经济之声：从2015年的“3.30新政”到“9.30新政”，再到昨天（2日）央行送出新年大红包，为什么房地产金融政策暖风频吹？
温彬：这与整个房地产市场和经济形势的变化有很大关系。房地产政策调整具有惠民生和稳增长的双重作用。我们看到，2015年全年，全国房地产开发投资为95979亿元，同比只增长了1.0%。房地产投资增速的回落，给经济下行带来了更大的压力，所以这次房贷新政可以促进房地产的销售，从而有望对稳增长起到很重要的作用。
对刚需和改善性住房需求来说，新政的最直接利好就是降低了购房的门槛，提高了购房能力。当然除此之外，我们可能还需要一些其他的政策补助，从而创造出去库存的叠加效应。例如，可以对购房时间的门槛进行调整，也可以对交易税的时间限制进行调整；地方政府还可以给予购房者一定的住房补贴，尤其是给予低收入阶层一些财政上的补助或优惠。
经济之声：眼下，从全国市场来看，房价整体上涨风险相对较小，政策有松动空间，同时房地产市场分化愈演愈烈，特别是三四线城市，继续政策支撑。在这个时候出台首套房最低首付款比例下调的政策，对于新政出台的时间点，您怎么看？
温彬：依照过去的经验，2月份基本上是出台政策最少的月份，但是此次相关部门希望利用春节的因素来促进房地产的销售，所以选择在春节前出台新政。
去年“3.30新政”以及“9.30新政”对房地产的去库存还是起到了一定的促进作用，但同时楼市也出现了分化，一线城市的交易量开始活跃，房价也上涨的比较快，而二三四线城市的房价还是比较低迷，去库存的压力也比较大。现在正好赶上春节，很多人要回乡、探亲，在这时降低房贷的门槛，也可以促进房地产的去库存进程。
经济之声：人民银行、银监会要求，各派出机构应指导各省级市场利率定价自律机制，结合当地不同城市实际情况，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。自主确定，在这样的政策方向指引下，最低首付款比例降低到20%的下限会不会是大概率事件？
温彬：我认为应该会因地制宜，这也是央行进行放贷政策调整的基本原则之一。因为二三四线城市整体去库存的压力比较大，所以可能会有较多的城市将首付比例降至20%。
但是在具体的放贷过程中，商业银行也会根据当地房地产市场的情况和当地城乡居民的收入水平、就业状况来自行决定。这不仅体现了政策的灵活性，满足老百姓的购房需求，也有助于保障银行信贷的安全。
经济之声：央行和银监会对个人房贷的调整是对去年利好政策的延续，通过杠杆率调节、鼓励购房，这次政策的出台，实际上也贯彻了2015年以来“去库存”的政策导向。对于房地产市场稳定有什么样的积极作用？
温彬：整个房地产市场现在已经发生了基本面上的变化，过去我们房地产市场基本上是供不应求，需求比较旺盛，经过10多年的快速发展，现阶段房地产的供需基本达到了平衡，局部的地区还出现供大于求的状况，所以当前信贷或税收手段可能都会对去库存起到一定的积极作用。
当然，这些政策可能只在现阶段发挥作用。中长期看，房地产业自身也要加快转型和升级，通过兼并重组使得整个房地产行业保持稳定健康的发展。房地产业对中国经济来说还是一个非常重要的支柱性行业，它的健康发展对中国经济的健康发展具有着重要的作用。
经济之声：我们什么时候才能看到去库存对于增加房地产投资起到的作用？
温彬：前两年，房地产市场确实存在着过度投资的情况，从而导致了近期房地产库存高企。因为我们的基本面已经发生了比较大的变化，所以现在来看，“去库存”能否有效带动房地产的投资，还存在很大的不确定性。（记者 张慧娟）
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