本期关注：房屋买卖 约定按揭商品房能退吗？

第13版(民主和法制周刊)
专栏：本期说法

本期关注：房屋买卖
约定按揭商品房能退吗？
　　背景
　　北京市民（甲）向房地产公司（乙）购买商品房现房一套，约定房价30万元，首付30％，余款70％在银行按揭贷款支付，由乙代办按揭手续。甲支付9万元后，乙即将该房屋钥匙交给了甲。甲入住后迟迟没有提供身份证件给乙，乙未能为甲申办银行按揭贷款手续和产权证。后该区域房价有所跌落，甲以乙没有为其办理房产证为由提出退房和退首付款，而乙反诉要求甲支付余下的购房款。
　　本案经法院公开审理，判决驳回甲的诉讼请求，同时判决甲支付余下购房款21万元及利息。甲不服提出上诉，二审法院维持原判。
专家说法
　　北京市弘优律师事务所韦庆岳：法院判决是完全正确的。
　　按揭购房引发的纠纷，涉及三个法律关系：房屋买卖关系，借贷关系和担保关系。本案中，因甲没有提供身份证件给乙到银行办理贷款手续，甲向银行贷款的借贷关系和乙保证以甲所购商品房作贷款抵押的担保关系都没有发生。因此，争议的焦点集中在房屋买卖关系成立后，办理房屋产权证之前，购房者甲可否退房？
　　《商品房销售管理办法》规定了现售商品房的7项条件。如果购买者购买了不符合销售条件的商品房，可以依照《合同法》第五十二条规定，请求法院确认销售合同无效，并追究销售者的民事责任即返还原物（退房退款）。
　　根据《商品房销售管理办法》的规定，购房者有权要求退房的情形主要有：1.所交付房屋同预售时的套型与设计图纸不一致或相关尺寸超出约定误差范围的；2.合同中约定的销售面积与产权登记面积误差绝对值超过3％的；3.规划、设计变更或出现其他影响商品房质量或者使用功能的；4.商品房交付使用后，经工程质量检测机构确认主体结构质量不合格的。
　　本案属商品房现房销售，甲、乙双方签订了购买合同，充分表达了双方的真实意思，没有违反《合同法》规定中合同无效的情形，该合同对双方当事人具有法律约束力。本案中，乙的商品房并不存在不符合销售条件的情况，乙没有为甲办理银行按揭贷款和房屋产权证登记手续，是因为甲没有向乙提供其有效身份证件致乙无法替其办理，并非乙的违法行为而导致不能办理或乙的过失行为造成没有办理。由此产生的法律后果理应由甲承担，甲不能以此提出退房。甲的不作为导致无法办理按揭贷款以支付余下70％的购房款，没有履行付款义务，已构成违约。
相关法律链接
　　1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
　　2.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
　　3.《商品房销售管理办法》第七条：商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。