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小城镇大文章

字号+作者:人民日报 来源:人民日报 2003-09-17 00:00 评论(创建话题) 收藏成功收藏本文

小城镇 大文章 第8版(专页) 专栏: 小城镇 大文章 广厦控股投资创业有限公司董事局主席 楼忠福 广厦集团是建设部推荐的建筑业首家上市公司,下辖广厦建设'...

小城镇 大文章

第8版(专页)
专栏:

小城镇 大文章
广厦控股投资创业有限公司董事局主席 楼忠福
广厦集团是建设部推荐的建筑业首家上市公司,下辖广厦建设、广厦房产、广厦投资和广厦国际等7个行业集团和80余家成员企业,员工4万多人。去年全公司的产值100亿元,实现利税总额超过8亿元。广厦集团对中国特色城镇化的发展进程一直非常关注。近几年,广厦集团作为市场主体参与城镇化特别是小城镇开发建设,积极实践和探索,取得了一些成绩。

大力发展小城镇是中央一贯的方针政策,也是我们企业的发展机遇。中央领导说得很明白:“鼓励多渠道、多形式投资兴办小城镇基础设施和公用事业,完善小城镇的功能。”这无疑为我们提供了一个新的投资方向和新的经营领域。
小城镇建设是个大机遇,也是一篇大文章。2000年,我们先选择了杭州余杭的星桥镇,这个镇被建设部列入小城镇建设试点。我们参与开发建设的特点是,在当地政府规划确定的范围内,从“三通一平”到基础设施建设到各项公用事业配套,全部由广厦投资,按照滚动发展的模式建设,预计总投入将达到80亿元。它是星桥镇规模的扩展,也是星桥镇环境、设施、功能的完善。
当时,这个项目遭到了几乎所有人的反对,理由是位置太偏,投入太大,而且投入中的大部分是用于市政公用事业,是赔钱的买卖。但是,做任何事情,等到所有人都认为可行了,那机会就失去了。我们先行一步,也不是贸然而进,而是有一些具体的考虑。
星桥镇当时虽然不是余杭的发展中心,但随着城镇化进程的加快,杭州城区东扩是必然的。没想到的是,城市发展的速度比我们想象的要快得多,过了不长时间,余杭就并入了杭州,相关的道路、交通也都列入了城建规划。
杭州的东扩使得星桥既有一般小城镇的特点,又有其特殊性,这就形成了卫星城的某些特征和功能,特别是临丁路建成以后,从星桥镇到杭州市仅需25分钟左右。天时,地利,人和,星桥镇幸运地得到了更多的发展机遇,因为它恰好迎合了农民想进城、市民想出城这两大社会需求,也就有了更广阔的前景。

由一家企业从规划设计,到基础设施兴建、公用事业配套、成片住宅开发,全方位地介入整个小城镇的建设,还没有先例,因此我们只能是大胆探索,小心求证。开始,我们以天都城的名称立了项,并确定了“高水平规划、高质量建设、高标准管理、高效益经营”的基本思路。
达到这四个“高”,我们有充足的动力支持。我们投入了这么多,以后就是这个小城镇的运营商,要通过运作它的资源,如交通、旅游等,来降低成本。因此,如果没有高水平规划、高质量建设,将来的管理和经营就要出麻烦;如果没有高标准管理、高效益经营,在规划和建设中投入的巨额资金也会一去不复返。因此,这四个“高”互为因果,缺一不可,惟其如此,才能达到政府、企业、居民的“双赢”局面。
天都城占地中的一大部分是荒地,废矿满地,形象地说是要把“麻袋变绸缎”。我们仅在规划设计上就花了 1000万元,虽然投入巨大,但是非常值。对这样一个大项目,必须全面规划,一体开发,一定要体现发展的要求,既要有超前性,又要有科学性。所以我们请来了英国和北大、清华的规划设计院来做这项工作,充分体现天都城的亮点、特色和作为一个现代小城镇的各种功能要素。按照这样的开发建设思路和规划设计,从2000年开始建设的天都城目前已逐步形成了五大亮点:路子新、规模大、环境好、配套全、房价低。
第一,路子新。新就新在政府和企业之间形成了一个良性的合作机制。从政府这方面看,在制定好城镇发展战略、管好规划、管好定位的前提下,将部分可以由市场动作的职能交由企业来经营。从企业这方面看,广厦负责投资、开发、建设和经营天都城的公共基础设施、公共服务设施、成片居民住宅。也就是说,天都城的道路、交通、给水、供电、供气等公用基础设施都由广厦投资建设。这是一条全新的城镇建设路子,与传统的由政府投资搞基础设施、公共服务设施的做法有很大不同。
对基础设施的投资,如三通一平、铺管线等,行话讲是“生地变熟地”。按照一般的思路, “变熟地”的工作是由政府承担的。但是现在一个普遍的情况是,市政基础设施的投资经常处于捉襟见肘的困境,不能很好地满足居民日益增长的物质文化生活水平需要。如果政府和企业之间能够形成一种良好的合作机制,在政府的总体规划和监督下,由一些资金雄厚的企业来承担“生地变熟地”的工作,既可以缓解政府城建资金紧张的问题,也可以尽快解决农民想进城、市民想出城的两大需求。
第二,规模大。天都城项目预计总投资达80亿元,总建筑面积约400万平方米,容纳近10万的居住人口,提供2万个左右的就业机会。
第三,环境好。要走中国特色的城镇化道路,‘应当体现在避免生态严重破坏、资源过度利用、文化遗产被破坏以及环境严重污染等问题,走城市与生态、城市与农村协调发展的路子,走可持续发展的路子。按照这条路子,我们的小城镇开发建设是从“做环境”开始的,先是投入了3亿元,建了个欢乐四季公园,这个公园依山傍水,风光秀丽,去年建成后已成为杭州郊外新的旅游景点,接待游客几十万人。再举一个很小的例子,天都城范围内的汤家村,有近百株几十岁甚至上百岁的香樟、朴树、雪松,为保护这片绿色,我们“宁可移房,也要保树”,使百年老树免遭被砍伐的厄运。所以说,蓝天、碧水、绿色、清静,都在我们的开发理念和规划设计中得到了充分体现。
第四,配套全。现在,天都城的道路、桥梁建设及给水、排污、电力等基础设施建设工作正在紧张有序地进行,天都广场、医院、学校、活动中心等公用事业也已陆续开工建设。我们给天都城描绘的未来蓝图是:一个拥有先进的公用基础设施、商务中心、康体中心、公共运动场、图书馆、文化馆、科技馆、大型超市、自由市场、医院、学校、汽车加油站等,全方位生活配套,是充满浓厚现代人居氛围的社区。
第五,房价低。天都城建成的住宅要进入市场销售,价格如何呢?四个字:平易近入。起步价2200元/平方米。大家知道,杭州这几年的房价一直居高不下,贵的每平方米一两万元,便宜的每平方米也要四五千元。这样高的房价,是以旺盛的市场需求为支撑的,房价一直降不下来,苦的是普通市民百姓,对他们来讲,拥有自己满意的一套住房,几乎是一种奢望。天都城每平方米2200元的房价,是很有市场吸引力的。
环境好,配套全,房价低,这些亮点已经给天都城带来了很好的市场空间。在我们推出第一批商品房的时候,出现了这样的场面:从清晨4时第一位顾客排队,到早上7时队伍已长达200多米。12个小时内,400多套房子被1000多个购房者领号预订。有这么好的市场反应,说明我们较大规模地开发功能齐全的小城镇、扩大面向中低收入居民的住房建设、建造低价高品质商品房的大思路是对的。

企业参与小城镇建设,一是政府和企业的职能、角色如何定位?二是如何体现经营高效益?三是如何保护失地农民利益?这是小城镇发展中面临的几个突出问题。
一、政府和企业的职能、角色如何定位
在推进城镇化、发展小城镇中引入市场机制,吸引社会投资,是必然的趋势。在政府和企业共同推进城镇化的合作机制中,政府还应发挥主导作用。因此,说“转变政府职能”不是指“弱化政府职能”,应该把它理解为“政府职能有进有退,有强化有弱化”。过去政府直接办企业的职能要弱化,而规划、服务、引导、协调、监督等职能,还要加强。它要成为服务型政府,为进入城市的各类投资者、消费者提供有效率的市场制度。最重要的是三个方面:一是维护市场竞争的公平性;二是提供有效的规划和制度,维护市场秩序和提高城市信用度;三是提供和经营市场无法供给的公共产品和公共服务。实践已经证明,如果能够依据经济规律和有关规定进行运作,政府和市场“两个轮子”在城市开发、经营、管理的各个环节中协调运行,就可产生良好的、巨大的效益,为城市带来更多的资金支持和发展动力。
二、如何体现经营高效益
如果说城镇基础设施是由企业无偿投入的,肯定是假话、空话。但是广厦在未来的赢利,不是依靠简单的摊入房价、高价售出的做法。
高效益经营,首先要依靠市场机制,通过市场化运作实现效益。天都城要容纳8到10万居民,这是一块很大的市场资源,是广厦这个企业进行了先期巨额投入后才组织起来的。那么,其他企业不能无偿占用我的资源,你要进来,必须要发挥价格优势,发挥你的资金能力,和我们共同经营、共同开发,把配套设施的成本降下来,包括居民使用的成本降下来,最终让老百姓得到实惠。这是保证高效益经营的很重要的一个方面。
我们的欢乐四季公园,对外界来说是个旅游项目,可以通过游客来增加收入,降低运营成本,创造效益。总的看起来,我们的公用设施中,仅仅是很小的一部分直接管理的费用,如铺设管线等会摊入成本,一些大的配套设施都将通过市场化运作,自我生存、自我积累、高效经营。
三、如何保护失地农民利益
发展小城镇本来是为农民的,但如果解决不好城镇建设不得不占用一些农地的矛盾,让农民“失地又失业”,就违背了城镇化的本来意义了。广厦在参与小城镇建设的过程中,一直把农民利益摆在首位,积极协助政府,为拆迂农民提供了“创业钱、保险带、就业路、安居房”。
“创业钱”,就是严格按照国家有关政策给予农民相应的补偿,保证留住他们赖以生存和发展的“本钱”,目前被征地用户均已拿到了政策规定的足额补贴。
“保险带”,根据以往的经验,有些农民对土地征用钱使用不当,或投资经商,或造房子,或赌博挥霍,缺乏风险意识,有的最后导致血本无归。现在广厦已经帮助农民全部办理了养老保险,解除了他们的后顾之忧。
“就业路”。在当地政府的指导和配合下,我们优先给农民及其子女提供就业机会,保证拆迁户有固定的经济收入。尽管广厦集团有自己的施工队伍,但有些技术性要求不高的施工项目,总是有意识尽量包给村民做。天都欢乐四季公园60%的工作岗位安排给了拆迁户子女;按五星级标准建造、主体己全面封顶的天都国际度假中心也准备腾出一定比例的岗位,安排村民子弟就业。我们的原则是:农民能做的工种,优先给农民;农民暂时不适应的工作,尽可能提供培训机会,帮助他们走上就业之路。
“安居房”。我们就近为拆迁农民建造安居小区,保证他们在拆迁过渡时期居有定所。这些安居公寓过渡房统一设计,统一装饰,统一供水、电、气,统一接入有线电视,实行规范化管理,农民们对此十分满意。而且,我们对安居公寓过渡房作用的考虑不仅仅停留于其单纯的居住需要,以后还将作为发展第三产业的用房和基地,并由此产生辐射效应、带动效应,从而大力发展村级经济。
我们依法推进拆迁进程,尽最大可能满足农民的利益要求,不但没有与农民发生任何冲突,还让农民切实感受到走城镇化道路给自己带来了生活、就业乃至命运的重大改变,小城镇的建设不但没有损害他们的利益,而且还维护和发展了他们的利益。

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