小城镇 大文章

第8版(专页)
专栏：

小城镇 大文章
广厦控股投资创业有限公司董事局主席 楼忠福
广厦集团是建设部推荐的建筑业首家上市公司，下辖广厦建设、广厦房产、广厦投资和广厦国际等７个行业集团和８０余家成员企业，员工４万多人。去年全公司的产值１００亿元，实现利税总额超过８亿元。广厦集团对中国特色城镇化的发展进程一直非常关注。近几年，广厦集团作为市场主体参与城镇化特别是小城镇开发建设，积极实践和探索，取得了一些成绩。
一
大力发展小城镇是中央一贯的方针政策，也是我们企业的发展机遇。中央领导说得很明白：“鼓励多渠道、多形式投资兴办小城镇基础设施和公用事业，完善小城镇的功能。”这无疑为我们提供了一个新的投资方向和新的经营领域。
小城镇建设是个大机遇，也是一篇大文章。２０００年，我们先选择了杭州余杭的星桥镇，这个镇被建设部列入小城镇建设试点。我们参与开发建设的特点是，在当地政府规划确定的范围内，从“三通一平”到基础设施建设到各项公用事业配套，全部由广厦投资，按照滚动发展的模式建设，预计总投入将达到８０亿元。它是星桥镇规模的扩展，也是星桥镇环境、设施、功能的完善。
当时，这个项目遭到了几乎所有人的反对，理由是位置太偏，投入太大，而且投入中的大部分是用于市政公用事业，是赔钱的买卖。但是，做任何事情，等到所有人都认为可行了，那机会就失去了。我们先行一步，也不是贸然而进，而是有一些具体的考虑。
星桥镇当时虽然不是余杭的发展中心，但随着城镇化进程的加快，杭州城区东扩是必然的。没想到的是，城市发展的速度比我们想象的要快得多，过了不长时间，余杭就并入了杭州，相关的道路、交通也都列入了城建规划。
杭州的东扩使得星桥既有一般小城镇的特点，又有其特殊性，这就形成了卫星城的某些特征和功能，特别是临丁路建成以后，从星桥镇到杭州市仅需２５分钟左右。天时，地利，人和，星桥镇幸运地得到了更多的发展机遇，因为它恰好迎合了农民想进城、市民想出城这两大社会需求，也就有了更广阔的前景。
二
由一家企业从规划设计，到基础设施兴建、公用事业配套、成片住宅开发，全方位地介入整个小城镇的建设，还没有先例，因此我们只能是大胆探索，小心求证。开始，我们以天都城的名称立了项，并确定了“高水平规划、高质量建设、高标准管理、高效益经营”的基本思路。
达到这四个“高”，我们有充足的动力支持。我们投入了这么多，以后就是这个小城镇的运营商，要通过运作它的资源，如交通、旅游等，来降低成本。因此，如果没有高水平规划、高质量建设，将来的管理和经营就要出麻烦；如果没有高标准管理、高效益经营，在规划和建设中投入的巨额资金也会一去不复返。因此，这四个“高”互为因果，缺一不可，惟其如此，才能达到政府、企业、居民的“双赢”局面。
天都城占地中的一大部分是荒地，废矿满地，形象地说是要把“麻袋变绸缎”。我们仅在规划设计上就花了 １０００万元，虽然投入巨大，但是非常值。对这样一个大项目，必须全面规划，一体开发，一定要体现发展的要求，既要有超前性，又要有科学性。所以我们请来了英国和北大、清华的规划设计院来做这项工作，充分体现天都城的亮点、特色和作为一个现代小城镇的各种功能要素。按照这样的开发建设思路和规划设计，从２０００年开始建设的天都城目前已逐步形成了五大亮点：路子新、规模大、环境好、配套全、房价低。
第一，路子新。新就新在政府和企业之间形成了一个良性的合作机制。从政府这方面看，在制定好城镇发展战略、管好规划、管好定位的前提下，将部分可以由市场动作的职能交由企业来经营。从企业这方面看，广厦负责投资、开发、建设和经营天都城的公共基础设施、公共服务设施、成片居民住宅。也就是说，天都城的道路、交通、给水、供电、供气等公用基础设施都由广厦投资建设。这是一条全新的城镇建设路子，与传统的由政府投资搞基础设施、公共服务设施的做法有很大不同。
对基础设施的投资，如三通一平、铺管线等，行话讲是“生地变熟地”。按照一般的思路， “变熟地”的工作是由政府承担的。但是现在一个普遍的情况是，市政基础设施的投资经常处于捉襟见肘的困境，不能很好地满足居民日益增长的物质文化生活水平需要。如果政府和企业之间能够形成一种良好的合作机制，在政府的总体规划和监督下，由一些资金雄厚的企业来承担“生地变熟地”的工作，既可以缓解政府城建资金紧张的问题，也可以尽快解决农民想进城、市民想出城的两大需求。
第二，规模大。天都城项目预计总投资达８０亿元，总建筑面积约４００万平方米，容纳近１０万的居住人口，提供２万个左右的就业机会。
第三，环境好。要走中国特色的城镇化道路，‘应当体现在避免生态严重破坏、资源过度利用、文化遗产被破坏以及环境严重污染等问题，走城市与生态、城市与农村协调发展的路子，走可持续发展的路子。按照这条路子，我们的小城镇开发建设是从“做环境”开始的，先是投入了３亿元，建了个欢乐四季公园，这个公园依山傍水，风光秀丽，去年建成后已成为杭州郊外新的旅游景点，接待游客几十万人。再举一个很小的例子，天都城范围内的汤家村，有近百株几十岁甚至上百岁的香樟、朴树、雪松，为保护这片绿色，我们“宁可移房，也要保树”，使百年老树免遭被砍伐的厄运。所以说，蓝天、碧水、绿色、清静，都在我们的开发理念和规划设计中得到了充分体现。
第四，配套全。现在，天都城的道路、桥梁建设及给水、排污、电力等基础设施建设工作正在紧张有序地进行，天都广场、医院、学校、活动中心等公用事业也已陆续开工建设。我们给天都城描绘的未来蓝图是：一个拥有先进的公用基础设施、商务中心、康体中心、公共运动场、图书馆、文化馆、科技馆、大型超市、自由市场、医院、学校、汽车加油站等，全方位生活配套，是充满浓厚现代人居氛围的社区。
第五，房价低。天都城建成的住宅要进入市场销售，价格如何呢？四个字：平易近入。起步价２２００元／平方米。大家知道，杭州这几年的房价一直居高不下，贵的每平方米一两万元，便宜的每平方米也要四五千元。这样高的房价，是以旺盛的市场需求为支撑的，房价一直降不下来，苦的是普通市民百姓，对他们来讲，拥有自己满意的一套住房，几乎是一种奢望。天都城每平方米２２００元的房价，是很有市场吸引力的。
环境好，配套全，房价低，这些亮点已经给天都城带来了很好的市场空间。在我们推出第一批商品房的时候，出现了这样的场面：从清晨４时第一位顾客排队，到早上７时队伍已长达２００多米。１２个小时内，４００多套房子被１０００多个购房者领号预订。有这么好的市场反应，说明我们较大规模地开发功能齐全的小城镇、扩大面向中低收入居民的住房建设、建造低价高品质商品房的大思路是对的。
三
企业参与小城镇建设，一是政府和企业的职能、角色如何定位？二是如何体现经营高效益？三是如何保护失地农民利益？这是小城镇发展中面临的几个突出问题。
一、政府和企业的职能、角色如何定位
在推进城镇化、发展小城镇中引入市场机制，吸引社会投资，是必然的趋势。在政府和企业共同推进城镇化的合作机制中，政府还应发挥主导作用。因此，说“转变政府职能”不是指“弱化政府职能”，应该把它理解为“政府职能有进有退，有强化有弱化”。过去政府直接办企业的职能要弱化，而规划、服务、引导、协调、监督等职能，还要加强。它要成为服务型政府，为进入城市的各类投资者、消费者提供有效率的市场制度。最重要的是三个方面：一是维护市场竞争的公平性；二是提供有效的规划和制度，维护市场秩序和提高城市信用度；三是提供和经营市场无法供给的公共产品和公共服务。实践已经证明，如果能够依据经济规律和有关规定进行运作，政府和市场“两个轮子”在城市开发、经营、管理的各个环节中协调运行，就可产生良好的、巨大的效益，为城市带来更多的资金支持和发展动力。
二、如何体现经营高效益
如果说城镇基础设施是由企业无偿投入的，肯定是假话、空话。但是广厦在未来的赢利，不是依靠简单的摊入房价、高价售出的做法。
高效益经营，首先要依靠市场机制，通过市场化运作实现效益。天都城要容纳８到１０万居民，这是一块很大的市场资源，是广厦这个企业进行了先期巨额投入后才组织起来的。那么，其他企业不能无偿占用我的资源，你要进来，必须要发挥价格优势，发挥你的资金能力，和我们共同经营、共同开发，把配套设施的成本降下来，包括居民使用的成本降下来，最终让老百姓得到实惠。这是保证高效益经营的很重要的一个方面。
我们的欢乐四季公园，对外界来说是个旅游项目，可以通过游客来增加收入，降低运营成本，创造效益。总的看起来，我们的公用设施中，仅仅是很小的一部分直接管理的费用，如铺设管线等会摊入成本，一些大的配套设施都将通过市场化运作，自我生存、自我积累、高效经营。
三、如何保护失地农民利益
发展小城镇本来是为农民的，但如果解决不好城镇建设不得不占用一些农地的矛盾，让农民“失地又失业”，就违背了城镇化的本来意义了。广厦在参与小城镇建设的过程中，一直把农民利益摆在首位，积极协助政府，为拆迂农民提供了“创业钱、保险带、就业路、安居房”。
“创业钱”，就是严格按照国家有关政策给予农民相应的补偿，保证留住他们赖以生存和发展的“本钱”，目前被征地用户均已拿到了政策规定的足额补贴。
“保险带”，根据以往的经验，有些农民对土地征用钱使用不当，或投资经商，或造房子，或赌博挥霍，缺乏风险意识，有的最后导致血本无归。现在广厦已经帮助农民全部办理了养老保险，解除了他们的后顾之忧。
“就业路”。在当地政府的指导和配合下，我们优先给农民及其子女提供就业机会，保证拆迁户有固定的经济收入。尽管广厦集团有自己的施工队伍，但有些技术性要求不高的施工项目，总是有意识尽量包给村民做。天都欢乐四季公园６０％的工作岗位安排给了拆迁户子女；按五星级标准建造、主体己全面封顶的天都国际度假中心也准备腾出一定比例的岗位，安排村民子弟就业。我们的原则是：农民能做的工种，优先给农民；农民暂时不适应的工作，尽可能提供培训机会，帮助他们走上就业之路。
“安居房”。我们就近为拆迁农民建造安居小区，保证他们在拆迁过渡时期居有定所。这些安居公寓过渡房统一设计，统一装饰，统一供水、电、气，统一接入有线电视，实行规范化管理，农民们对此十分满意。而且，我们对安居公寓过渡房作用的考虑不仅仅停留于其单纯的居住需要，以后还将作为发展第三产业的用房和基地，并由此产生辐射效应、带动效应，从而大力发展村级经济。
我们依法推进拆迁进程，尽最大可能满足农民的利益要求，不但没有与农民发生任何冲突，还让农民切实感受到走城镇化道路给自己带来了生活、就业乃至命运的重大改变，小城镇的建设不但没有损害他们的利益，而且还维护和发展了他们的利益。