2000年6月19日人民日报第9版

第9版(经济周刊)
专栏：下乡手记（42）

　　退耕更要节耕
　　时下到农村采访，有一个时髦的词儿，那就是“退耕”。
　　对我们这个生态环境如此脆弱的国度来说，“退耕还林、退耕还草”，无疑是利国利民、泽被后世的善举，但本人在采访中也发现，有些地方对“退耕还林、退耕还草”，存在认识上的误区。表现形式之一就是片面强调退耕，而忽视了节耕。
　　在西北某山区县，县长介绍情况时说，今年计划将30％的耕地退耕，明年争取达到40％。记者在退耕现场看到，山坳里砌有石堰的平展展的台地也划在了退耕区内，便问县长：“这样的地也会造成水土流失吗？”县长支吾了一下说：“按道理……不……不会吧。”旋即，他又补充说：“地区定有退耕任务……得想办法完成。”
　　在另一个县，一位老农技工作者告诉记者，有些藤蔓作物，经过多年的科学改良，已经适应当地的气候和土质，对解决群众温饱意义重大，水保功效也比种草好。可按照县里的规划，必须退出作物种植，全部种草。他还告诉我，前些年，一到农闲季节，县里就组织群众修建拦洪坝，坡改梯，每年要治理几百条沟壑，造出近千亩良田。现在，这些活动都停了下来……
　　把造田和水土流失完全等同起来，似乎欠妥。实际上，水土流失是自然因素与人为因素综合作用的结果。解决生态问题，不单单是种草种树，必须将生物措施和工程措施结合起来。专家指出：大于25度的山坡地强行种庄稼，一场雨下来，必然泥石横流。相反，如果把沟沟坎坎用拦洪坝改造成梯田，水土流失就会大大降低。所以，退耕还林、还草，一定要因地制宜，该退的必须退，不该退的切莫一哄而退。在区域规划时，也一定要本着实事求是的原则，不能搞一刀切。多年来，赶风头、赶潮流的亏，我们吃得还少吗？
　　由于连年丰收，群众手里有了余粮，但我们应该清醒地看到，我们人均只有一亩二分耕地，目前粮食过剩只是相对过剩。在一些地方大喊“卖粮难”的时候，不是也有相当一部分群众为吃不饱肚子而发愁吗？
　　据报载，根据我国目前的人口基数，今后的30年，每年约增加1000万人，以人均年消费400公斤粮食算，全国每年至少必须增加40亿公斤粮食产量。这就意味着每年还须开垦1600万亩耕地。而我国后备资源土地中可开发为耕地的约1亿亩，工矿废弃地复垦可增加耕地1400万亩。也就是说，用不了10年，我们就没有土地可开发了。若再考虑非农建设占用耕地，农村结构调整占用耕地，灾毁耕地等因素，则粮食需求增长与耕地减少的矛盾就更加突出。
　　地若撂荒，再恢复地力，得相当长一段时间。去岁今春北方有些地方连续干旱，群众已对家里的存粮格外关注了。如果灾害持续下去呢？
　　对于一个人多地少的国家来说，耕地始终是宝贵的资源。我们在退耕的时候，千万莫忘了节耕。 3ab品论天涯网

第9版(经济周刊)
专栏：观点

　　降房价：要适当扩大开发量
　　中国房地产估价师学会 柴强
　　解决目前房价过高的问题，必须降低开发成本，适当扩大开发量，增加住宅的有效供给
　　近年人们普遍关注如何降低商品住宅价格的问题，对此我认为，我们首先应明白这样一点：房价总的来看是由供求决定的，不是想高就能高得上去，想低就能低得下来的。
　　对于房价，作为卖者的开发商，其愿望自然是越高越好；而作为买者的居民，其愿望自然是越低越好，何况目前的房价与居民的收入相比确实过高。但是，现实经济告诉我们，不论人们是否愿意，商品紧缺时价格上升，多余时价格下降。在遵循市场规律的情况下，住宅如果求大于供，想让开发商降价他也不会降；反之如果供大于求，即使不说降价，开发商也不得不降。
　　人们为降低房价开出的药方是着眼于降低开发成本。而开发成本从长期看无疑是影响房价的重要因素，但在短期内对房价难以起作用。
　　传统的“价格等于成本加平均利润”，只是在长期内平均来看的，而且还须具备下列两个条件：一是自由竞争，二是该种商品可以大量重复生产。其原理如下：首先假设价格等于成本加平均利润，同时假设此时的供给也正好等于需求，然后假设有某个因素引发了供大于求。在供大于求时，由于供求规律的作用，必然促使价格下降；价格下降而成本发生在先，则必然导致利润减少；利润减少就会使开发商得不到其原先期望的利润，开发商从而会缩小投资规模或转产，这就会导致供给减少；而供给减少就会出现供小于求，供小于求时必然引起价格上升，价格上升时利润就会增加，利润增加就会重新吸引投资；其结果是供给会增加，供给增加又会出现新一轮的供大于求。如此往复。
　　所以，开发成本高并不一定意味着房价就高，开发成本低也不一定说明房价就不该高。当供大于求时，房价可能低于开发成本；当求大于供时，房价可以大大高于开发成本。也正是因为房价与开发成本不是始终成正比，才有赚钱与赔钱之别。从一个开发项目来看有赚钱与赔钱的问题，从一个开发企业来看也有赚钱与赔钱的问题。因此，房价不完全是由开发成本决定的，未来是升是降，关键还是看供求力量的对比情况。
　　造成目前房价过高的原因，一是过去房地产热时期的需求拉动的遗留（简称需求拉上，在北京特别是集团购买），二是征地拆迁、税费过多过高、项目炒卖等造成的开发成本过高（简称成本推动）。但这两者的关系是房价高在先，成本高在后，即不是成本高导致了房价高，而是房价高导致了成本高，其过程是：需求拉动了房价的上涨，房价的上涨又使税费等成本因素的上涨有了空间，从而开发各个环节的税费跟进，各方面的胃口都被调高了，包括原土地占有者索要高补偿，政府有关部门多收税费，开发商期望高利润；而目前居高不下的开发成本及开发商获得高利润的企图，又支撑着高房价，使房价一时难以降下来。这样，要解决目前房价过高的问题，首先是要把开发成本降下来，同时适当扩大开发量，增加住宅的有效供给。如果只顾降低开发成本，不适当扩大开发量，或者只顾扩大开发量，不设法降低开发成本，都是不妥的。
　　在降低开发成本的同时适当扩大开发量，不会挫伤开发商的积极性，因为开发商仍然有利可图，此外还可防止出现过去政府减免税费的好处转化为开发商的高额利润、而居民难以得到的现象。 3ab品论天涯网

第9版(经济周刊)
专栏：

　　房价是怎么高上去的？
　　——北京房价问题调查
　　新华社记者 王军
　　●强大的集团购买力支撑
　　●炒土地、炒项目
　　●拆迁安置费虚列、挪用
　　●建安工程标准高
　　改革开放以来，北京市住房年投资额由20．8亿元增长到129．5亿元，年均递增44．2％，住宅年竣工量已连续10多年超过600万平方米，近几年更是达到800万至900万平方米的水平，居民住房条件明显改善。但与此同时，北京房价也高速上涨。国家计委资料显示，1993年至1998年，北京商品房销售价格由平均每建筑面积平方米2250元上涨到5280元，年均递增约18．6％，比同期全国商品房平均销售价格涨幅高约9个百分点。
　　北京市房价居高不下，最主要的原因是强大的集团购买在支撑着。此外，记者在调查中发现，由于市场不完善和房地产开发体制方面的缺陷，在商品房建设过程中，一些被虚列的隐形成本及由此引发的暴利现象，已成为推动房价上涨的重要因素。
　　炒土地、炒项目，炒高了开发成本
　　一个房地产项目，土地开发权的取得是建设启动的第一步，而获得土地开发权所付出的“前期费用”是影响建设成本的关键因素。记者调查发现，在北京房地产开发中，土地划拨与出让两种形式共存，给炒卖土地的投机行为打开了一个巨大的空间，大量炒家从中获得暴利，加大了房地产建设成本，抬高了商品房价格。
　　北京市一个赴港招商项目，所用土地最初是由一家国有企业通过划拨方式无偿获得的。这家企业与港方签订合作经营合同，将这块土地的使用权提供给港方，条件是港方以建筑面积每平方米1000元作为土地费付给政府。另外，港方还须以建筑面积每平方米1500元付给该公司一笔巨额费用，理由是该公司完成了拆迁及市政配套。通过这种方式，这家企业获得的费用达2亿多元。而港方支付的巨额资金，最终全被计入成本，项目建成后，每平方米建筑面积的平均售价近2000美元。
　　北京华远房地产股份有限公司副总经理徐培建向记者介绍说，由于各种炒卖行为的存在，北京二环路以内的房地产开发权转让费，目前已涨到建筑面积每平方米2500元，这笔钱仅是付给炒项目的开发商的，而与项目建设本身所应进行的拆迁、市政建设、出让金交纳、建筑安装等没有任何关系。按照北京市目前的商品住宅价格计算，这笔费用实际上已占到了商品住宅价格的1／4至1／3。有的项目公司在成立之初并没有多少钱，但它们在通过无偿或廉价方式获得一个项目的开发权之后，转手一倒就一本万利。
　　据了解，在新加坡、香港等发达国家和地区，土地的增值收益都是由政府收取的，即由政府的土地部门将生地开发成熟地，再进行招标、拍卖，直接获取增值收益。可是北京市由于没有建立土地一级市场体制，目前并未实行熟地出让，而是将未经开发的生地划拨给国有房地产开发企业，由这些企业进行开发和转让，造成了巨额土地增值收益的流失。
　　拆迁安置费用虚列、挪用，夸大了开发成本
　　拆迁安置成本过大，是建设部门一些人多年来对商品房价过高的一种解释。他们声称，旧城改造中的拆迁费用，占建设总成本的一半。但是记者在调查中发现，由于北京市一些建设项目的拆迁安置被开发商垄断，政府部门难以摸清开发商在拆迁中实际支付的费用，一些开发商虚列拆迁成本、肆意侵害搬迁户利益牟取暴利的行为令人触目惊心。
　　根据北京市基准地价规定，北京市的城镇拆迁安置费为每平方米5900至7800元，约占基准地价的60％。但是，清华大学建筑学院博士方可在一项专题研究中发现，一些开发商在为项目投资方实施拆迁时，并未完全支付由投资方开出的这笔费用，他们既没有买房也没有买地建房，而是从一些单位租用房屋进行安置，赚取巨额“中介”费用。
　　还有一种情况也比较普遍，即开发商用安置费中的一小部分钱在郊外买地建房，或者消化卖不出去的商品房来安置居民。这样一方面开发商可以赚取安置费中的差额，另一方面，由于土地使用权和房屋产权属于开发商，开发商不仅可以用来作为贷款抵押，每年更可得到一笔可观的物业管理费。
　　在这种拆迁模式之下，本来应当给居民拆迁安置的费用，大部分被开发商用来购置属于自己的土地和房屋，或者挪作他用，而这些钱最后竟然都被计算在新建的商品房成本中。
　　记者在采访中发现，开发商的上述行为之所以得逞，根本原因在于一些建设项目的拆迁安置完全由开发商垄断，房地产投资方要完成项目的拆迁工作，不得不通过被授予这个项目拆迁权力的开发商或拆迁公司来实现。另外，有的投资方为“省事”，也急于找人“帮忙”搞拆迁。这也正是北京并不庞大的拆迁市场拥挤着近300家拆迁公司的主要原因。
　　建安工程费标准高，抬高了开发成本
　　建筑安装工程费在住宅建设成本中占很大比重。北京房价偏高，与其建筑安装工程费过高有直接关系。
　　国家计委的一份资料显示，目前北京市每建筑面积平方米建筑安装费用，多层住宅一般为1200元，高层住宅在1600元以上。据对北京方庄、望京等新区住宅建设成本分析，这一部分费用是建设成本中最大的一块，占30．8％。在北京槐柏树、法华南里等危房改造项目中，建筑安装费占总建设成本的11％，所占比重仅次于征地拆迁费。据介绍，这样的标准大大高于其他城市。如多层住宅的建筑安装费用，长春约为970元，成都只有760元。
　　国家计委和北京市政府有关部门的一些人士指出，导致建筑安装费用提高的主要问题是，北京在这项费用上的定额标准安排偏高。
　　北京市一位不愿透露姓名的行内人士对记者说，如果拿北京与南方城市相比，认为建筑安装费高是由于北方城市要求住宅保温、取暖等特殊情况造成的话，那么，北京的建筑安装费每平方米比天津高出400—500元，就难以解释了。再从北京本市的情况看，远郊区县有的商品住宅售价只有1000多元，这个数字相当于城区的建筑安装定额费用。如果说建筑安装费是无法压缩的，那么，人家靠什么赚钱呢？这位人士说，北京市的建筑安装工程费用的定额标准，是由施工企业的主管部门确定的，施工企业又是吃建筑安装费这一块的，这在体制上很难保证定额标准的合理性。
　　北京市的国有建筑施工企业冗员较多，负担沉重，建筑安装费的高定额，虽缓解了这些企业的压力，但也衍生出一些值得关注的问题。
　　过高的建筑安装费，还使得一些建筑工程层层转包后仍有利可图，投机和腐败行为借此孳生和繁衍。如果建筑安装费能定到转包一次就赚不了钱，这些企业还敢如此铤而走险、大牟其利吗？
　　有关专家指出，对建筑安装进行定额管理，在建筑工程质量、建筑市场稳定等方面有着积极的作用，但工程造价的形成，则应充分发挥市场机制作用，进一步开放北京建筑市场，大力推行工程招投标体制，使建筑安装工程费用在市场竞争中得以真实地“定位”。 3ab品论天涯网

第9版(经济周刊)
专栏：经济茶座

　　“诗”外功夫
　　夏珺
　　近日，偶翻华君武老的漫画，见有一幅画的是几个戴着近视眼镜的小学生正在围着一根铅笔仔细地看，原来是在看上面的连环画，此画的题目叫“视力测验”，不禁哑然失笑。
　　华老60年代讽刺过的这种“视力测验”，如今死灰复燃。一位朋友跟我说，他那刚上小学的女儿，总是让他买某一种袋装的膨化食品，起初他以为女儿喜欢吃这种零食，但后来才发现女儿喜欢的是袋子里的连环画卡片！这卡片一毛钱纸币大小，上面却印有四幅画！画上的小人儿、小动物及说明文字有多小就可想而知了。这位朋友深为女儿的视力担忧，不免怨恨这些商家，只顾自己钻钱眼儿，哪怕毁了孩子的眼！
　　类似“视力测验”的事情比较普遍，恐怕绝大多数家长都有过类似的经历，我女儿小的时候也喜欢买这种装有连环画的小食品。有的还以“攒够多少枚即可中大奖”为诱饵，诱导孩子（实则是家长）掏腰包。有的奖项让消费者不明就里。你想攒够它规定的品种、数量吗？可你总也攒不够，于是便总怀着希冀一再购买，殊不知正中厂家下怀矣。
　　近年来，小食品袋里的内容又有了新的发展，不光装画片，还装进了微型玩具，如带皮筋儿的小飞镖之类的东西。我的一位同事告诉我，他3岁的儿子有一次玩这种小飞镖，差点崩坏了眼睛，多危险！
　　买某种食品、喝某种饮料、拨打某某声讯台电话等等可以中大奖之类的做法，说穿了无非是厂家、商家为达到促销目的的一种手段、一种“诗”外功夫。当然，这种“诗”外功夫如果是符合国家有关政策、法规的正当的做法，本也无可厚非，但应该让消费者“明明白白消费”，而不是被愚弄。作为消费者则应理智消费，不为“大奖”的诱惑而冲动，越是有“便宜”可占的情况越要头脑冷静。还是那句老话：“买的没有卖的精。” 3ab品论天涯网

第9版(经济周刊)
专栏：

　　从以产品为中心转向以客户为中心——
　　工行上海分行有了客户经理
　　本报记者 戎霄
　　最近，前往中国工商银行上海市分行申请贷款，企业不必像从前那样跑上几个部门联系几位银行业务员了。前不久，该行5家支行24名职工被正式聘任为“客户经理主管”和“高级客户经理”。不论是流动资金、项目资金的贷款，还是资金汇划、国际结算等业务，企业都可通过他们一并得到解决。
　　企业欢迎这样的改革。实施“客户经理制”，银行服务从以产品为中心，转向以客户为中心，专业分工的信贷管理格局被打破，信贷部门由单一的贷款营销职能，逐步走向市场综合营销。吉晓辉行长说：“这不仅仅是名称的改变，更重要的是营销机制的改革；不仅仅是营销方式的改革，更重要的是追求资本资产在风险控制的前提下的充分回报；不仅仅是为了客户满意，更重要的是银行自身生存和发展的需要。”
　　推出“客户经理制”，银行经营观念、经营方式、管理体制、分配制度都将相应改革。以前，银行常对上门的企业说，我就这么些金融产品，您自己看着办吧。现在，银行主动告诉企业，您需要什么，我帮助您配齐。
　　变化首先是机构设置、管理配套。银行必须打通一条服务客户的“绿色通道”。原先信贷处室按产品分工，如外汇科、工业科、流通产业科，现在则需按信贷业务流程设置：授信、市场、审贷、检查、综合管理一条龙。工商银行上海分行最终的目标，是形成授信、客户、审批、信贷管理、风险资产处置五大中心。机构运作通畅高效，银行不再等客上门，而是全面出击了。
　　从前银行需要每个人是“专才”，现有还希望多一些“通才”———能够适应市场竞争的综合性人才。这段时间，工商银行上海分行很多职工跃跃欲试，积极申报当“客户经理”。主动学习的气氛日益浓厚，分管人民币贷款的，开始关心国际结算业务了。
　　考核、激励机制同样发生变化。对客户经理实行非领导职务系列的工资制度，设立基本工资、岗位工资、绩效工资，收入、奖励重点倾斜。银行通过招投标、客户招聘等途径让员工展开竞争。
　　不过，“客户经理制”不是终身制，每位“客户经理”在受聘时都会签订一张“目标任务书”。然后，银行每年对他们进行一次考核，两年不合格不予续聘。客户不满意的，则坚决淘汰。 3ab品论天涯网

第9版(经济周刊)
专栏：

　　花甲老农进课堂
　　6月4日，星期日。湖北省崇阳县华陂中学正在进行一场别开生面的教学课。老师是农业专家，学生是来自附近乡镇的90多位农民。农民当面提问，专家当场解答，气氛异常热烈。
　　今年69岁的王年发老汉是“学生”中年纪最大的一位，他兴致勃勃地说：“种了50多年田，以后可以利用旱育抛秧这项技术打点懒主意了。”年轻人非常关心农业结构调整、保护价、WTO之类的问题。13岁的程卫丹是年纪最小的听课者。她认真地记下讲课内容，回去后要给父母补课。
　　据组织者介绍，这种活动每年都要在该县19个乡镇分别举办3至4次，但农民们仍然感到太少，他们希望农技人员常下乡。
　　图为“学员”们在认真做笔记。
　　石武军 摄影报道 3ab品论天涯网