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——答新华社《国际先驱导报》记者问
新华社《国际先驱导报》记者金微问：
牛刀老师：陆续有外资撤离楼市的消息，全球最大的私募基金黑石集团撤出中国房市，以14.6亿美元卖掉了其拥有的上海物业。最近，一条新闻是“国外投资客抛售沪70余套房欲套现1.26亿”。
我们的问题是：
1，目前报道的外资撤离只是零星的现象，还是一个整体的趋势，您了解到的消息，外资撤离楼市的事还有吗？
2，外资撤离楼市的资金他们去了哪里，国内有两种看法，一种认为是转投其他产业，第二则是认为完全离开了中国。你认识呢？
3，除了房地产，外资会不会从其他领域撤出？比如一些实业领域。中国三季度外储增速放缓，有人认为与外资离开有关。
4，中国的外部因素：如美联储主席本-伯南克周二称，美联储有可能会通过上调基准利率的方式来打破资产泡沫。美元未来走强、美国的一些回流资金政策等，。。。这些因素会不会导致外资离开中国？你对未来中国的趋势有何判断？
中国公众对国际热钱的理解一直有一个大的误区，老是把一些过境的离岸的走私的美元当做热钱，在这里我用一个简单的比方来澄清这个概念。
一先讲讲来自汇率断层的价格不同可以导致热钱出逃。比方说宝马3系的车子，在欧美只卖3万美元，但是，在中国整车价格38万元人民币，折合美元6万多美元，这叫热钱流入中国。
再打一个比方，中石油出口到欧美，93号汽油只卖4.73元人民币，中石油还很赚钱，而在中国卖7.55元人民币，中石油还大叫亏损。这叫热钱出逃中国。什么原因？我们看看就知道只需几项税收不考虑炼油的利润，中石油出口就比本国销售赚钱，出口退税、增值税减免是出口减少的，而在本国销售不仅要加这两项税收，还要增加营业税、企业所得税等七八个税种，加起来后，中石油出口只卖4.73元还要多赚0.3元人民币。作为跨国企业，那他首先考虑的一定是利润，所以，中石油会加大出口。
这种源自汇率断层的价格不同，很容易导致跨国公司寻求资金避险，其本质就是热钱出逃。也就是说，在人民币升值通道上，一直就存在热钱的进进出出。
第二我们来看看中国富豪大量在国际上购置土地和房产，这叫国际热钱逃出中国房地产。
黑石撤出外资抛售只是热钱出逃中国的市场特征之一。重要的特征是，在中国房地产信托等金融产品中潜伏着大量的热钱，有的在今年12月底到期，总额不会少于1000亿美元的金融资产，将在瞬间出逃。人民币升值10年来，每年有7到10万中国富豪向欧美、澳洲、新西兰、北美、香港、新加坡转移资产，传统的方式便是购置房产，现在转移了多少资产我换没有找到确切的数据，胡润也只是解释这些表象，并没有中国富豪在海外购置了多少资产其实只要简单的算一算就知道，这100万个富豪每人平均50万美元，就是5000亿美元。
第三是跨国企业的热钱出逃。这一点是最可怕的。当初，日元升值到位，跨国企业在日本拼命生产，推高库存，最后带走美元，留下数不清的钢材、汽车、电器等等，结果，日本花了5年时间来消化这些库存。这是导致日本从繁荣瞬间进入萧条的主要原因。据我所知，目前中国很多大型的钢铁企业、汽车制造厂等等跨国企业，正在复制日本这一套，正在拼命生产，推高库存，最后一夜之间人走楼空，带走美元，留下大量产品冲抵在中国各大银行贷款。真正要消化这些产品，对中国来说不会像日本那样要五年，起码也要两三年。
第四购买黄金期权出逃热钱是最便捷的通道。关于黄金我不想讲得太多，中国百姓买黄金是没有错的，因为人民币一直处在贬值状态，至今仍然是负利率状态，逼迫大家都在寻找避险的途径。黄金是比较规范的国际资本市场之一。我们要清楚，在这样的市场，做多和做空一样都有利可图。三年前，在黄金进入上涨通道，就有大量资本在做多在做空，可怕的是，进入1500美元上方，现货黄金的主要买家，都是中国人。我们常常看见的是，一到中国上午九时，黄金开始上涨，一直涨到美国东部时间9点半钟，而中国投资人开始睡觉时，黄金就开始大跌，说明那个时间段里，国际上没有多少黄金买家。黄金的定价权是美元，一旦黄金开始沽空，大量的美元就开始出逃。
还有其他贵金属和农产品，都可演变成美元的出逃。最后人民币的结局只有两种，一种是像阿根廷一样，一次性下调汇率；一种是像日本一样实行汇率自由浮动。不管是哪一种结局，中国的资产泡沫瞬间破灭，外汇储备荡然无存，我们还要欠美国的钱，而美国欠我们的只是商品。不仅如此，因为要消化海量库存，中国经济陷入两到三年的萧条。这是我的分析，请政府决策层引起重视。
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