任志强:房价不下来的原因在农民
2013-06-30 扬子晚报
任志强
中国房地产及住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，无论房价还是房地产市场问题，短期都可以通过调控来解决，但是体制原因必须通过改革解决。一个是使房地产保持合理价位，一个是增加保障房的供应量。任志强称，中国不缺地，房价不下来的原因在农民。
任志强认为，他从来不认为中国缺土地，农村的宅基地有16.8万平方公里，是城市建设的4.6-4.8倍，中国的改革从解放农民生产力开始，真正的中国城市化和现代化要从解放农民用地、宅基地开始。如果不从根本上解决土地制度，无法改变土地资源和人口矛盾，那么房价永远掉不下来。
顾云昌认为，货币扩张自然导致资产价格上涨，这是产生房价泡沫的根源。另外一个土地问题，无论是城乡垄断土地也好，政府垄断土地也好，这些都会导致土地供应量不够，这才是一直困扰中国房地产市场的大问题。
钟伟说，他不是很赞成一些房产开发企业的观点。如果大幅度提高容积率后，人们居住的品质下降，市政基础设施的压力会过大;大幅度取消楼盘对医院、就近入学、户籍的控制，城市的膨胀将会更加无序。对于土地的改革，他建议第一，可以做土地跨省平衡，比如说江苏省的土地指标可以与辽宁省“联姻”，这样最有价值的土地可以得到最有限的开发。第二，要把商品房供应量适当增加一些，把非商品房的土地供应量减少一些。最后一点是宅基地和可用指标进行置换。对于开发商而言，买不起一线城市的地，就去买二三线城市的地。对于消费者来说依然没有办法，如果大家天天都在骂任志强预言的房价，房价也不会跌下来，唯一的选择就是随波逐流。
网友评论——
凤凰网山东省网友：凤凰网友
看题目就开骂，你一个夜壶，不是带着胸罩在国外投机倒吧吗?回来干啥?
凤凰网广东省河源市网友：yzq733819
任狗死，老子实在看不下去了，房价降不下来怪农民，滑天下之大稽，荒山野冷的100一平方米，你要啊，你去建房子啊，中国还有那么多沙漠，你买过来搞房地产啊，有人说农人好，去农村去试试啊，三年就累死你们这群城里人，农村好人家去做农民工干嘛?任狗屎，你还专家，专你妈的家，就是一哈巴狗。
凤凰网北京市网友：HR-SMLL
严查任大炮 哄抬房价 投机倒把 诬陷农民 扰乱国家经济秩序
凤凰网广东省网友：jimhong
简直胡说八道：
1.农业不改革，不集中安置农民，这就是废话!“有饭吃，有房住”这才是农民的基本要求，农民要生产就只能在自己赖以生存额土地旁待了，不可能让农民来城市住，打车去农村种地吧，农民可没钱像你这斯买车，SD......
2.农村房子都是相当分散的，你要有本事，那就到农村去见大厦吧，说白了，还是城镇化的问题，农民集中安置，土地集中处理的问题，这个国家已经提上日程了，你这斯就无需多言......
3.中国的平原并不多，一大半的农民住在山地、黄土高坡、已经丘陵地带，这些地方适合收集起来集中管理?集中生产吧?机械也不好操作啊!如果让农民搬迁，山坡、土坡上的垦地就只能荒芜了......国家真的应该根据实际考虑下，可千万不要因为城镇化，在这些易于机械化生产的平原大兴土木、侵占肥沃耕地，而摒弃、荒芜那些先辈们数百年用心血开垦出来的贫瘠之地，如果真的那样，国家耕地面积将大幅减少，粮食危机不可避免......
专家痛批任志强：房价高怪农民是地道的“强”盗逻辑
田步亮(上海策中管理咨询机构首席房地产专家)
来源：作者博客http://blog.ce.cn/html/30/481730-1774423.html
房价高，到底是对还是错，我们姑且不论。
但是，任志强称，中国不缺地，房价不下来的原因在农民。任志强觉着，从来不认为中国缺土地，农村的宅基地有16.8万平方公里，是城市建设的4.6-4.8倍，中国的改革从解放农民生产力开始，真正的中国城市化和现代化要从解放农民用地、宅基地开始。如果不从根本上解决土地制度，无法改变土地资源和人口矛盾，那么房价永远掉不下来。
我想，这是强哥说房子就是卖给富人的论断以后，又一个震耳发聩的论调：房价高，怪农民!
这样的话，在中国，最倒霉的就是农民了，进城买房买不起，在家种地还要被城里人诅咒，是你们“霸占”农用地、宅基地才导致中国的房价上涨的。
我的上帝!这是何等的荒谬!这是何等的商人嘴脸!这是何等的不流“道德的血液”!想在中国重演古欧洲、中世纪“羊吃人”的“圈地运动”吗?!这是地地道道的“强盗逻辑”!
呜呼!房地产兴，百姓苦;房地产亡，百姓苦。这是古中国的悲叹调，难道也是新中国的主旋律?!
在中国，任志强也好，顾云昌也好，郎咸平也罢，这些地产大佬，半官声音，学者狂人，等等之流，对于房价，对于房地产，更多的是从商人的角度、政府的考量以及经济的视野来研判，来引导，来鼓吹，请问，谁又站在政治的、社会的、人文的、公平的、正义的甚至优化分配的战略高度来审视中国的房价或中国的房地产?!
宪法第十条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
放眼中国，房叔，房嫂，房姐，比比皆是，安徽“重要领导震怒”后搞什么“清房”运动全国哗然，不少人会再次质疑：搞什么搞，能搞得下去么?!贪官得道，商人黑心，举国炒房，实体经济疲软不堪，想在房地产这样的敏感行业继续发财吗?!
最后，我想阐明的是，不论在其他一些国家，还是在中国如此社会主义的国度，已经或者应该把房地产作为和医疗、教育一样作为公共产品或准公共产品来对待，切记，不要把治病，把孩子的教育，把房子的居住，交给民间的商人去瞎折腾，即使可以折腾，也只是有益的补充罢了，不要90%以上是民间的很少“流道德的血液”之商人主宰公共事业或准公共产品!这不是计划经济，这是有良心的市场经济!市场经济并非把所有都交给自由的市场!政府在某些公用利益上要为民做主!!!不要推卸责任!!!
话又说回来，任志强是中国房地产的“预言帝”，说不准，他又猜对了!就像他预测房价要涨，真的十年九涨，调控往往真的被空调。
如此看来，良心，道德，正义，公平，也许只有上帝那里才有!
中国对于楼市的调控，屡调不爽;中国对于房价的合理回归，还在涨并且快乐着。何不，跳出原有的房地产或者房价的固有思维，诚然，中国的房地产或房价调控，要有所创新，要有所改良，甚至要来个彻底的刮骨疗毒式的变革，站在房地产之外的角度调控中国的房地产，站在房价之外的角度调控房价!
向农民致敬!
向中国的百姓致敬!
500年前，我们都是“农”的传人啊!
我们在城里不忘记根就不错了，不要有点小钱，当点小官，就把祖宗，就把根，都忘记了，还在中国的房价或者中国的房地产之病痛，嫁祸于农民，嫁祸于这些善良而勤劳的“根”或“祖宗”身上!
在这物欲横流、拜金盛行、笑贫不笑娼的当下，我们的良心，大大的坏了!
任志强经典语录大汇总
1.房地产就应该具有暴利!
2.不让穷人买得起商品房!
3.禁止炒房就是违宪行为!
4.我没有责任替穷人盖房子,房地产开发商只替富人建房。
5.买卖有理,炒房无罪!
6、商品房定价无需公众监督
7、中国住房分为穷人区与富人区很正常
8、房价降了，房地产开发商有权不盖房
9、历史证明房价永远都是上涨
10、对真正有钱的人来说房价还不够高
11、和工资收入比,30年来房子等于没涨价! (在2008年任志强的工资和奖金的总收入是774万元。还没有包括他的其它收入。)
12、“中国人太有钱，房子太便宜”
13、“我是商人，不考虑穷人”
14、“买不起房为什么不回农村”
15、“胸罩比房价贵”
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任志强：房价将受制于总体紧缩
2013年6月29日12:08 经济观察报
作者：任志强
房地产只是城镇化副产品
世界上90多个国家的城镇化趋势一般分为四个阶段，第一阶段是农村向城市集中，第二是中小城市向大城市集中，第三是市中心向郊区转移，第四是发展为城市群。
中国城镇化发展受限的一个重要原因，就是没有土地私有制。土地私有，市中心富余的能力才有可能随城市发展向其他区域转移。
但是中国没法转移：去农村居住，只能买小产权房。当公共资源向大城市集中的时候，大城市的城镇化率是最高的，约60%，二三线城市的城镇化率只有50%，在全国城镇化的过程中，各个城市之间的分布是非常不均等的。
中国在改革开放之前只有不到18%的城镇化率，邓小平南巡讲话之后，城镇化发展迅速，1995年的城镇化率是29.9%，1996年到2006年这几年期间，人口突然增加，在1995年以前，每年新增人口是800万到900万，最高1005万，从1996年开始，变成2130万，之后连续十年基本都是2000多万。
这个过程真的和房地产有关吗?没有任何关系。生产多少房子，这是从1998年开始统计的，1999年生产了194万套房子，到了2011年，生产了721万套房子，700万套房子能保证多少人居住，乘以3算，2100万人口，都是城市人口。为什么从1996年到2006年，城市每年进入2000万人，没有发生房子不够用的情况，因为那时候农民可以回家，打的都是季节工。但是现在农民工开始要房子了，他们在城市居住，而不再回农村。
所以不要以为是城镇化推动了房地产。1980年以前的房子，加起来不到现在总存量的6%，所有的房子几乎都是1980年以后生产的，旧房子快拆完了。房地产是为了住房改善，不是为了农民进城。
房地产绝不是提高城镇化率的条件，它是城镇化的副产品。
房价暴涨源于土地供应不足
上半年大家关心国五条，各地差异巨大，很多媒体都把国五条的焦点集中在20%的个税上。我个人觉得最重要一条是重在控制房价涨幅。当这个城市房价增幅超标的时候，这个城市就会加紧用各种不讲理的手段去限制增幅。 二手房并不增加当地政府的GDP，在GDP的计算中，二手房交易完全不计算，计算的只是投资增加值。因此地方政府并不在乎二手房的好和坏，但是非常重视一手房。房屋交易量，尤其是一手房，在高位开始出现了回落。
房价的涨幅略有减少，年初房价涨幅是迅速上升的，不管出不出国五条都是上升的。有人说国五条帮了我了，胡说八道。
土地购置仍为负增长，到今年5月份为止，土地购置是-13.6%，还是负的。估计土地负增长的趋势会延续到年底，去年是-22.6%，今年是-15%到-25%之间，可能转正的希望不大。
新开发面积未见增长，不能说没有增长，1%，基本上持平了，但是这个1%并不足以拉动销售。从目前看，销售的增幅是远远高于新开工的，如果销售持续上升，而新开工持续低迷，明年更够呛。
热点向大城市集中，一线城市土地增长90%，开发商买了大量的土地，但二线城市严重负增长，三线城市开工土地也是严重的负增长。去年正好相反，一线城市在政策调控和限购政策下，投资增长基本上是低速的，许多城市维持在一位数。但是许多二三线城市维持在两位数和三位数。今年倒过来，二三线城市土地卖不出去了，一线城市的土地迅速暴涨，因为价格也是随着供求关系的恶化暴涨的。
商品用房、住宅都是在上涨的，到5月底维持在38%的增长，虽然增幅从2月份的约70%只是略有下降，要保持70%的增长几乎是不可能的。但如果今年保持百分之二三十的增长也是不得了的，去年整个销售增幅只有5%，今年如果到20%，就要多卖两个多亿的房子，去年已经超过12亿平方米，今年要卖14亿平方米的房子太不容易了，所以增幅还会略有下降，尤其后面还会发生政策性的变化。但是可以看到销售在持续增长中。
二手房的交易价格和新建房价格的增长都是很高的，当房价的增长高于收入增长的时候，一定是越来越没有钱买房子，是非常危险的增长。
第三个指标变化，新开工是从高位下滑，现在只有1%。虽然4月份土地略有回升，但5月份又下滑，如果土地是负增长，新开工正增长几乎是不太可能的。如果销售是百分之二三十的正增长，而新开工和土地购置都是负增长，后期会更加严重的供求关系恶化。
房价将受制于总体紧缩
现在是缺乏供应。
有四张资产负债表，第一张是国家的资产负债表，现在赤字相当于GDP的负债大概百分之二三，即便把20万亿元都变成政府的赤字，也不超过GDP的50%。把所有的国家计算进去，会发现中国政府的资产负债表，要远远好于现在面临问题的这些国家。像日本的负债相当于GDP的230%，所以中国政府的资产负债表在大经济体里是非常好的。
政府没有钱荒的问题，而是想怎么用这个钱的问题。
第三张资产负债表是个人的，个人资产负债表也没问题，即使出现了紧缩也没问题，这三张资产负债表没问题。
最有问题的是企业资产负债表，房地产企业的负债率都在76%到80%，一旦银行钱紧，倒霉的一定是高负债率的企业，也许国有企业会好一点，品牌企业会好一点，在境外有融资平台或能转换成非银行借贷的融资平台的企业会好一点，他们会更加灵活。未来发展十年主要靠的绝不是银行。
往前推十年，银行在所有市场中占90%左右的融资水平，社会融资不到10%，到去年银行信贷在社会总信贷中不到50%，非银行信贷已经超过银行总额。过去央行靠控制银行的钱来决定的M2水平，现在突然发现管不住了，相当一部分不在银行体系内。
如果今年到年底或者到明年年初，仍然控制一个很严格的资金总量的时候，银行就该撑不住了。首先地方债务的问题，或者其他企业债务还不上，对开发商企业来说，长期是忍不住的。2008年很多企业没垮，是因为2009年就开始救市了。2011年也是，一年多时间，房价又涨回来了。
长期钱荒就一定会对房价产生影响。开发商不可能让60%以上的资产负债率，在没有银行和市场融资的情况下完全靠销售去弥补。这时候，投资一定不会像年初那么狠，增速下滑是必然。
这两种情况出现的话，供求关系在明年仍处于一个恶化的状态。至于价格怎么样，你们自己想吧。
(作者为华远地产董事长)(经.济.观.察.报.)
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