建筑也是有生命周期的，而且较之于人类，建筑的寿命可以更长。人的生命最多不过百来年；而我们现在所知的古建筑，寿命长达几百年，几千年，上万年……
虽然绝大部分闻名于世的古建筑都不是普通民宅，但不可否认，住宅也是有可能很长寿的。发达国家建筑物的平均寿命大约为80年，西方城市很多街区、房屋依然保持着以前的老样子，像美国住宅平均寿命103年，美国境内年代最久远住宅可以追述到18世纪；欧洲很多国家的平均寿命也在70年以上。
相比之下，中国的建筑似乎没那么好运。数据显示，中国住宅的平均寿命不到30年。
为什么我们的住宅寿命这么短？
01
过去，中国房子被质疑“短命”
跟早期的建造水平和城市发展有关
建筑寿命，广义是指建筑物从建造到使用全程的总时间，即从建造开始直到建筑物毁坏或丧失使用功能的全部时间。狭义上是指建筑从开始投入使用，到最终拆除或彻底报废的总时间。一般来说，大家讨论的都是指狭义上的寿命。
关于中国房子“短命”的问题，其实一直都有争议，而明源君认为，中国房子之所以给大家造成“短命”印象，跟过去的城市规划有关，也跟早期国内建造水平有关。
1、城市规划和土地供应跟不上城市发展，造成建筑频繁拆改
我们用几十年时间，把城市化率做到了58.5%。这个过程发达国家花了几百年。快速城市化的过程中，规划跟不上城市发展速度，十年前的规划到现在看来大部分已不适用，修改规划则常涉及到建筑拆改，比如现在很多城市拆迁的对象，大多是上世纪80年代的建筑。
另外，重点城市人多地少，土地面积不足，不得不改造低密度的建筑群。
以深圳为例。截止2016年，深圳的土地开发强度已接50%，远超30%的国际警戒线，深圳区域内早已无可供成片开发的土地。而城市人口依然在增长，据2018深圳统计年鉴，1979年末深圳常住人口31.41万人；到了2017年末达到1252.83万人。而深圳的土地面积只有1997.47平方公里，截至2017年，人口密度已达到6234人/平方公里。
地越来越少，要容纳的人越来越多，城市不得不往高容积率的拓展。早年一些低矮分散的楼房，不得不拆了往高建，往密建。而改革开放至今也就40年时间，这几年深圳拆除的楼房，投入使用的时间最多不过30几年。
这是包括深圳在内的城市，在其发展过程中住宅寿命短暂的重要原因。
2、建国初期规范标准不完善，部分建筑质量比较差
中国建筑设计院曾有专家指出，建国后，为了解决住房问题，确实出现部分“快餐式的房子”。当然，这也受限于当时的经济和社会条件，比如规范标准体系不完善，建造设计不科学；建筑领域专业人才匮乏，设计施工准入门槛低等。
仍以深圳为例。很多人知道，深圳早年曾出现一部分海砂楼，也就是用海砂替代河沙建的房子，这些房子到现在也不过十几二十年，普遍出现漏水，墙体和楼板空鼓的现象。前不久明源君才听一位老深圳人说起，屋子墙角漏水，结果装修师傅在修补时不小心一敲，把天花板敲出了个窟窿。
其实海砂经过去盐处理的话，用来建楼也没问题。但早期的海沙楼在这方面显然处理不到位。
这类房子正常使用年限会受到一定影响，一旦遭遇到外界不可抗力，使用寿命更会明显缩短。
举个最典型的例子。汶川地震中，绵竹汉旺镇震后坍塌建筑的统计情况显示，该镇1980年以前修建的民房基本全部倒塌；1980-1990年修建的房屋约有40-50%整体倒塌；1990-2000年修建的房屋，未出现整体倒塌，一般为局部倒塌；2000年以后修建的房屋，一般未出现整体倒塌或局部倒塌。
而建国以来的建筑抗震设计规范，先后共有四个版本：
《工业与民用建筑设计规范》，实施时间为1974-1979年。该规范是我国第一个初级版本的抗震设防规范；仅有一些简单的基本规定；
《工业与民用建筑抗震设计规范》，实施时间为1979-1992年。首次提出适用于设防烈度7-9度工业与民用建筑的抗震设计要求，低于7度的仍为非设防区。
《建筑抗震设计规范》，实施时间1990-2002年。该规范对6度区也有抗震设防要求，提出了强度验算和变形验算两个阶段设计要求。
《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001），实施时间从2002那年1月1日开始，该规范引入了弹塑性分析法和时程分析法抗震计算，要求建筑抗震设防满足“小震不坏、中震可修、大震不倒”的原则。
上世纪80年代以前的房子，由于缺乏抗震设计，在地震时倒塌情况最严重；越往后年份建造的房子，由于抗震设计越来越严格规范，受损程度也逐渐降低。当地的抗震设防烈度为6度，当时地震烈度大于9度，2000年以后房子，一般未出现整体倒塌，也就是说基本符合规范所要求的“大震不倒”。
随着社会发展，建筑行业无论是人才、标准和规划都在不断走向成熟，以前的短板也逐步补齐。
那么，现在的住宅寿命能有多长？
02
现代住宅的主体结构至少可用50年
正常情况下完全有可能达到百年以上
建筑的寿命影响因素众多，理论上很难测算。但据明源君所知，绝大部分房子主体结构是符合国家标准的，也就是说，正常情况下，主体结构至少50年内没有太大问题。如果不遭遇不可抗拒的天灾人祸，主体结构的寿命达到百年以上完全有可能。
跟住宅寿命相关度较高的概念，是结构的设计使用年限，以及设计基本年限。我国普通建筑这两个指标都为50年。2019年4月1日即将实施的《建筑结构可靠性设计统一标准》中就有如下规定：
3.3.1建筑结构的设计基准期为50年。
3.3.2建筑结构设计时，应规定结构的设计使用年限。
设计使用年限指的是，结构不需要进行大规模维修就能按预定目标使用的时期。这并不意味着，过了50年这个房子一定没法用了，也未必要达到50年房子才会坏掉。50年的结构设计使用年限通俗来说，五十年内房屋结构可靠度在一个相当高的值以上，比如在在95%以上，五十年后它的可靠度会降低。当然，这并不代表着这房子就废了。好比东西的保质期是50年，过了保质期不一定变质，没到保质期也可能已变质。
这个年限也是国际通行标准。
设计基准期是用来确定各种可变荷载的可靠取值时的时间界限。
以抗震设计为例，标准规定的是50年基准期内，小震不坏，中震可修，大震不倒。三者在50年内的超越概率分别约为63%、10%、2%～3%。通俗来说，50年超越概率为63%相当于地震出现频率为50年一遇；50年超越概率为10%相当于474年一遇；50年超越概率为2～3%相当于大约2000年一遇。根据这个设防目标用来指导各种材料结构设计的相关系数，保证房子在50年内对可能出现超强荷载做出恰当的反应。
50年后，住宅的命运又会是怎么样的？
①理论上，钢筋混凝土结构的使用寿命有可能达到百年。
正常来说，建筑物的寿命要远大于设计基准期。钢筋混凝土结构理论上寿命是可以超过一百年的。
现在中国绝大部分商品房的主体结构是钢筋混凝土结构。而我们知道中国古建筑的主体框架一般为木结构，古代一些木结构的建筑，存留到现在也有几百甚至上千年了。故宫就是目前世界最大、保存最完整的木结构建筑群，其建成至今有600年左右的历史；比故宫更古远的木结构是山西应县木塔，已历经900多年沧桑。
钢筋混凝土诞生至今不过百年左右，究竟能用多久，谁也说不准。但就耐久性来看，钢筋混凝土只要不是遭遇强烈的温差变化或高强度的腐蚀，存放几百年上千年不成问题。理论上，钢筋混凝土结构比木结构寿命更长。至少从目前来看，钢筋混凝土建筑的寿命达到百年这一说法是可以成立的，百年前德国人在青岛留下的混凝土结构就是很好的佐证。
②实际使用中，房子能否住到70年以后，也得看业主自己。
我们知道，业主对房子拥有所有权，但对房屋所在的土地只拥有70年的使用权。好在《物权法》规定，住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。也就是说，即使满了70年，只要这个房子没有倒，业主还是可以继续住的。
法规允许你长久住下去，未必你就真的能长久住下去。毕竟房子就像人一样，年纪大了总会出点毛病，修复不及时，小病可能发展成大病，影响寿命。而中国的房子常常是只住不修，小问题酿成了大毛病。
其实，在使用年限内，房子的质量问题有两种解决办法。
第一，在合理使用年限内，地基基础和主体结构质量出问题，可以找开发商修复。
地基基础和主体结构是住宅安全的决定性因素。据《中华人民共和国建筑法》第六十条，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。质量的责任人为建筑的生产制造者，也就是开发商。
这个合理使用寿命，《民用建筑设计通则(试行)》中有规定，一般建筑的耐久年限为50～100年，住宅属于一般建筑，正常使用年限规定为50年。
第二，50年后的质量问题，业主如果能合作起来，也是可以解决的。
如果房子本身问题不大，业主组织房屋维修公司进行维护或加固，从经济上是算得过账的；质量问题较大的危房，如果修复的成本已超过新建的成本，也可以考虑找代建公司做重建，因为现在一般高层住宅的土建成本大约在2000~3000每平，比起房价还是很有优势的。
当然，这些都考验业主们的合作能力。
事实上，现在还在服役期的一些房子才三四十年已成危房，完全无法达到理论上的寿命长度。这也跟建造和使用过程的一些问题有关。
03
施工和装修方式不当
也是影响住宅寿命的“致命”杀手
这几年，有的房子还没交付，就出现坍塌。有的房子投入使用没几年就问题连连，漏水开裂等问题频繁出现。这类建筑，虽然没到报废的程度，但其耐用度始终令人怀疑。
1、高周转控成本，对住宅寿命确实有一定影响
①高周转之下抢工期，导致工程质量下降
去年以来高周转一度被推上风口浪尖。虽说合理的安排工序，可以缩短施工周期，也不乏一些项目违规操作，埋下了质量隐患。比如有的工程由于工期紧张，对混凝土的养护不到位，施工单位不做混凝土表面覆膜，打完混凝土第二天，楼板就开始放线、绑钢筋，准备下一层施工。剪力墙混凝土也是着急拆模，导致混凝土碳化加剧，钢筋受腐蚀，耐用度随之降低。
②为了控成本偷工减料，以次从好
控成本一直都是住宅开发的一大难题。尤其是当前的成本压力下，开发商预算紧张，承包商利润比较薄，分包商利润就更低了，有些地方不免存在偷工减料，尤其是对占用成本较高的材料，比如钢筋采用“优化”的方案，减少钢筋用量，导致建筑的整体承载力下降。
2018年北京某在建项目地下车库，在土方回填时地下一层顶板局部发生坍塌。《国家建筑工程质量监督检验中心鉴定报告》的鉴定结论显示，坍塌的直接原因是地下一层顶板部分板柱节点处冲切承载力不满足设计规范要求。该地下车库顶板原来的设计方案为梁板体系，后来开发商委托监理单位进行设计优化，最终由设计单位出具变更将车库顶板改成无梁楼盖，同时，独立车库的的钢筋用量进行限额设计，由150-175kg/m2减少为105-115kg/m2。这一偷工减料行为成了顶板局部坍塌的直接原因。
2、工业化程度低，不规范操作影响工程质量
现在中国的建筑建造依然高度依赖人工，施工是劳务转包的方式，真正干施工的群体以进城务工的农民为主。这一群体中，不乏一些有多年经验的老师傅，但更多的人缺乏应有的安全意识和专业积累，干活都是临时磨刀，施工工艺自然也是参差不齐。
虽说工程施工允许一定的误差存在，误差过大则会对整体质量产生影响。
比方说，钢筋外面包裹着的这层混凝土，厚度一般为20~25毫米。好的施工队能把这个厚度控制得比较均匀，而差的施工队则可能厚薄不均。混凝土空隙中的氢氧化钙与空气中的二氧化碳反应之后，产生了碳酸化合物以及其他反应物，会使混凝土的碱性下降，导致后期钢筋容易发生锈蚀。
3、使用阶段暴力装修，导致房子伤筋动骨
人们习惯于将住宅的耐用问题全部归咎于开发商，这对开发商来说并不公平。一个房子即使前期规划设计施工全过程都没问题，且使用期间未遭遇不可抵抗力的侵害，也未必就能够“活”得长久。毕竟在中国，装修方式对建筑的杀伤力也是不可小觑的。
很多人把中国式装修方式称之为“野蛮装修”，一方面是因为中国式装修存在很多违规手法，比如，在承重墙开门开窗，甚至私自拆改承重墙，破坏建筑的荷载能力；卫生间加装大型浴缸，导致楼板下挠、开裂、渗漏，影响结构安全；还有外阳台改装成卧室，外阳台改造成厨房等，致使阳台挑梁或挑板根部断裂等等。
这几年各地精装交付比例不断提高，开发商把装好的新房交给业主，一定程度上降低了业主乱拆乱建的风险。但旧房翻新对住宅主体结构的损伤，却依然是不可控的。
中国绝大部分的建筑，主体结构和填充体（即非承重部分、外饰面、内装、设备、管道等）连成一体。如前文所说，正常情况下，建筑主体结构的设计使用年限为50年，而填充体的寿命却比这个要短得多，比如管道的使用寿命在15年~50年之间；外墙饰面在15年~20年之间。
另外，二手房交易活跃，比如一线城市，一般5到10年房子会易主一次，而二手业主常常会对房子重新装修，免不了要对房子重新“开膛破肚”。很多二手房经过翻新装修之后，表面看似焕然一新，内在却千疮百孔。受损墙体得到修补，但对建筑造成的结构性伤害却是无法逆转的。
04
住宅工业化
可有效帮助住宅“延年益寿”
明源君一直认为，以牺牲工程质量为代价的控成本赶进度，绝对不是地产人的意愿。从长远来看，这种做法对房企的自身发展和品牌建设也是弊大于利。而且，现在推行租售并举，房企需要自持的物业也越来越多，良好的产品质量对于降低后期维护成本将起到长远的作用。
再者，住宅开发和使用过程中，影响住宅寿命的因素并非完全不可控。有一种办法是目前国家在大力推动，也是符合房企及业主的共同利益的，这种办法就是住宅工业化。
1、建造阶段，住宅产业化可实现进度成本和质量的平衡
过去，为了控成本赶工期，或多或少的对建筑质量造成一定影响。而住宅工业化之后，可以在不伤害建筑质量的同时，减工期降成本保质量。
①构建预制缩短工期
构建预制相当于把设计和部分现场作业前置，预制构建搬运到现场之后进行拼装，现浇作业大大减少。目前，可预制的构建包括外墙板、内墙板、叠合板、阳台、空调板、楼梯、预制梁、预制柱等。现场还可采用建筑、装修一体化设计、施工，建筑和装修穿插同步进行，也能加速工程进度，缩短工期。
②工业化生产降低成本
住宅工业化的成本，其实是低于传统的建筑成本的。万科2016年的一个项目曾统计过，即便工业化每平成本要高出300元，但缩短工期和减少人工，及建筑渗水的情况降低到0.1%以下，财务成本、用工成本及后期运营和保养总成本综合起来比传统建筑模式有所降低。
现在随着科技的进步，住宅产业正逐步由劳动密集型转变为科技密集型，有房企已经在研究如何推广机器人建房子，一旦批量化投产，工业化建造的成本一定会大幅降低。
③流水线作业减少错漏
人工作业一定程度上是非标准化作业，工艺优劣受限于个人施工水平，就连工人的心情好坏都可能影响到施工的质量。相比之下，机械的流水线作业比人工要可控得多。有房企曾统计过，搞工业化的项目，100套房只有一套漏水，传统模式修建的，20套有一套漏水。
2、在使用阶段，装配式施工多次装修不伤害建筑主体
室内装修通常5-10年需要全面翻新一次，期间还免不了要进行局部的维护拆改。传统装修在墙体内预埋管线、在地面墙面贴地板瓷砖等饰面，每一次翻新装修都对建筑结构造成一定损伤。
以布线为例，传统装修方式更换电线需要对墙面“开膛破肚”，才能拆线和重新布线。SI施工法则不同。SI住宅干式内装是在地板下采用CP地脚螺栓支撑,架空空间内铺设机电管线。其管线和结构是完全分离的，强弱电施工不需要在墙体内开槽，管线直接走在架空层里面，需要维修时，只需要把悬挂在龙骨上的墙板拆卸下来，维修完了再把墙板再装上去即可。
墙面装修也类似道理。传统装修方式必须先铲灰，然后再重新粉刷。而装配式的墙面是一块块的墙板拼装而成，墙板之间通过配件连接在一起，如果某一块墙板坏了，只需一把螺丝刀把墙板拆下来换一下即可。墙板是固定在龙骨上，拆卸和组装都不会对建筑主体造成伤害。
小结
去年，曾有一位地产人在后台留言说，刚毕业做的第一个项目，让自己很自豪，还想过把名字偷偷刻在楼顶石材上做个纪念。而现在的项目，都想躲着了……
明源君想，每个干地产的人，都希望能把项目当做作品来打造，建出最精最美的建筑。大家甚至内心会有个美好愿望，即使百年之后肉体化为尘土，建筑依然存留天地间，成为一个地区、一个城市的标志，这也算是对自己生命的一种纪念吧。
只是现实往往很骨感，不知其他地产人，是不是也像那位读者一样，感到无奈。但无论如何，明源君都相信地产人的能力和情怀，相信大家会努力去维护自己心中美好愿景，也希望未来我们也能拥有更多的百年宅！
来源：明源地产研究院
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