2025年11月，财政部原部长楼继伟在财新峰会上的表态引发经济界广泛关注：房地产税法草案已完成起草，正通过地方试点优化完善，其中商业地产的差异化税收调节成为政策调研的核心方向。无独有偶，上海、重庆两地最新试点调整中，均明确提出“区分经营属性与投机属性”的调控思路——这一系列政策信号，将门面房的属性定位问题推向舆论焦点：在房产税改革加速落地的背景下，作为商业经营核心载体的门面房，究竟应是服务实体经济的生产资料，还是被少数人垄断牟利的私有财产？
这个问题的答案，不仅决定着房产税改革的核心方向，更直接关系到千万实体商户的生存底线与实体经济的复苏动能。从近期多地披露的调研数据来看，实体商铺的租金成本占营收比例已普遍攀升至35%-60%，部分一线城市核心商圈的餐饮、服装商户，租金占比甚至突破70%；而同期实体行业的平均净利润率仅为5%-8%，“为房东打工”已成为无数经营者的无奈现实。房产税改革若能厘清门面房的属性边界，将成为破解这一困局的关键抓手。
一、法理与初衷：门面房的本质是服务实体的生产资料
厘清门面房的属性，首先必须回归我国土地制度的核心——城市土地属于国家所有。所谓“门面房产权”，本质是“房屋所有权+国有土地40年使用权”的复合权利体，房屋所有权的永续性，始终依附于有期限的土地使用权存在。这种产权结构从根源上决定了：门面房绝非可以随意囤积牟利的“私有财产”，而是国家基于公共利益出让的“有条件生产资料”。
这里的“条件”，核心就是服务实体经济发展。上世纪90年代商业地产起步阶段，地方政府出让商业用地的初衷清晰明确：通过提供合规经营空间，扶持个体户、小微企业成长，进而带动就业岗位增加与地方税收增长。这一逻辑与农村土地“耕者有其田”的承包制度完全同源——农村承包地禁止弃耕抛荒、转租牟利而不从事农业生产；商业用地同样隐含“经营者有其铺”的契约精神。早期许多个体户自筹资金购置门面房经营，既享受了产权稳定带来的经营安全感，也通过踏实经营实现了财富积累，正是门面房生产资料属性的最佳实践。
从法律层面审视，《民法典》虽明确保护私有财产权，但同时规定“民事主体行使权利时，不得损害国家利益、社会公共利益”。门面房作为承载商业活动的核心载体，其产权行使天然与公共利益深度绑定：当它被用于实际经营时，创造就业、激活消费、贡献税收，完全符合公共利益；当它沦为少数人囤积牟利的工具时，挤压实体利润、造成资源闲置、扭曲市场公平，就明显突破了产权行使的合法边界。
二、现实异化：土地财政催生“私有财产”的认知幻象
如今在社会认知中，门面房逐渐被等同于“私有财产”，这种认知并非源于法律的明确界定，而是土地财政驱动下的政策导向与市场投机共同作用的结果。上世纪末至本世纪初，地方政府对土地出让金的依赖度持续攀升，商业用地作为价值密度高、变现能力强的“优质资产”，成为支撑土地财政的重要支柱。为抬高土地出让价格、激发市场购买热情，一系列政策设计有意无意地弱化了门面房的“生产资料”属性，强化了其“私有财产”的认知幻象。
其中最关键的推手，是“模糊的续期规则”与“隐性的低费承诺”。《民法典》仅明确住宅用地“自动续期”，但对商业用地续期未作出具体规定，这一立法留白被地方政府灵活运用——为吸引购房者入场，许多城市在商业地产销售环节，通过宣传手册、招商推介会等方式，有意传递“到期可低成本续期”“续期流程简化”的信号，部分区域甚至直接承诺“续期费用不超过房价的1%”。这种模糊化的政策导向，让购房者逐渐形成“40年使用权形同虚设，门面房就是永久私有”的认知偏差，为后续的产权滥用埋下隐患。
市场投机则进一步放大了这种属性异化。随着城市化进程加速，核心地段门面房的资产价值持续飙升，其租金回报率稳定在3%-5%，远超银行理财产品收益，成为资本追逐的“香饽饽”。商业地产的需求逻辑也从“经营者购房自用”转向“投资者囤房收租”——2025年行业数据显示，一线城市核心商圈的门面房中，非实际经营者持有的比例已达45%，部分热门区域甚至超过60%。这些“纯房东”既不参与经营管理，也不承担市场风险，仅凭产权垄断就能瓜分实体商户的大部分利润，让门面房彻底偏离了服务生产的本质属性。
三、属性错位的代价：实体经济被抽走的“生存血液”
当门面房从生产资料异化为私有财产，最直接的代价就是实体经济的利润被持续抽离。中国连锁经营协会2025年调研数据显示，实体商铺的租金成本占比已从十年前的15%-20%，飙升至35%-60%，一线城市核心商圈部分餐饮、服装商户的租金占比甚至超过70%；而同期实体行业的平均净利润率仅为5%-8%，形成“商户辛苦经营、房东坐享其成”的畸形利益格局。这种失衡在房产税试点城市已引发强烈的改革诉求，不少商户在政策调研中直言：“我们不怕市场竞争，就怕被租金压垮，希望房产税能管住那些囤房抬租的房东，给我们留条活路。”
这种属性错位的代价，具体体现在三个层面：一是严重挤压商户生存空间。某全国性餐饮连锁品牌负责人透露，其旗下300余家门店中，2024年有82家因租金持续上涨闭店，“租金每年涨10%，营收却只涨3%，扣除成本后根本没钱赚”；二是造成资源严重错配。当前全国商铺空置率已达28.3%，大量核心地段门面房被房东长期空置待涨，而无数创业者因找不到高性价比门面房被迫放弃创业计划；三是固化社会阶层差异。部分“包租公”“包租婆”凭借早年囤积的门面房，年收入可达数十万甚至数百万，无需参与任何生产劳动；而实体经营者却在薄利与高成本之间艰难挣扎，财富向少数食利者集中，进一步加剧了社会不公。
更危险的是，这种属性错位已形成恶性循环：高租金倒逼商户提高商品售价→消费者转向性价比更高的线上渠道→线下客流进一步减少→商户营收下降→房东为维持收益继续涨租或空置待涨→实体经营环境持续恶化。这正是近年来线下实体经济衰退的重要推手之一，也让“扩大内需”“扶持实体”等宏观政策的效果大打折扣。
四、破局路径：让门面房回归生产资料本质
破解门面房属性错位的难题，并非要否定产权保护，而是要借助房产税改革的契机实现精准调控。这种调整必然会引发舆论热议，触及部分群体的既得利益，但从公平与发展的角度看，完全具备可行性与必要性。对自有产权的实际经营者，政策不仅不会造成冲击，反而会通过低税率、优续期等措施强化其经营保障；对于将门面房作为投机工具的群体，既然选择以稀缺生产资料为投资标的，就应当承担相应的政策风险——愿赌服输本就是市场经济的基本逻辑。核心思路是“明确边界、差异化调控”，在保护实际经营者合法权益的同时，有效遏制产权滥用行为。
首先，以房产税立法为契机明确续期规则，击碎“永久私有”的认知幻象，同时划定清晰的利益边界。应尽快出台商业用地续期实施细则，将续期政策与房产税缴纳情况直接挂钩，建立“差异化续期成本”机制：对于产权人本人或直系亲属实际经营、连续经营满5年且依法缴纳房产税的门面房，续期费用按基准地价的10%-20%缴纳，符合条件的可给予梯度减免，这类经营者本就契合土地出让初衷，政策理应予以倾斜；对于将门面房作为投资品、单纯转租牟利的投机者，续期费用按市场评估价的50%-80%缴纳，且未缴清高额房产税的不予办理续期；对于长期空置（超过1年）浪费资源的，直接提高续期门槛或依法不予续期。这种差异化设计的核心，是让不同用途的产权人承担对应成本——投机者既然享受了过往的租金红利，就应理性接受房产税改革带来的风险调整。
其次，借鉴住宅房产税试点经验，建立“按套数分级+按估价计征”的简化税收机制，破解执行难题与成本转嫁困局。相较于复杂的租金税或利润税，按产权套数和房产估价征税更易核查、难规避，能从根源上减少偷税空间与成本转嫁动机。具体可分为三个层级设计：第一，对自有产权且实际经营的首套门面房，按房产评估价的0.3%-0.5%征收，这一低税率远低于当前经营利润占比，不会增加经营者负担；第二，对第二套门面房（无论自用还是出租），税率提高至评估价的1.5%-2%，通过税负提升挤压非必要投资需求；第三，对第三套及以上门面房，直接按评估价的3%-5%征收高额税费，且套数越多税率阶梯式递增，强制投机者释放存量资源。这种模式的核心优势在于“征收依据明确”——房产套数可通过住建部与税务系统联网直接核查，评估价由政府权威机构定期出具基准价，从制度上避免房东通过隐瞒租金偷税；同时“税负锚定产权本身”而非经营收益，让房东无法通过简单涨租完全转嫁成本——若盲目抬高租金导致商户退租、商铺空置，房东仍需独自承担高额税费，形成“逼退投机、鼓励经营”的正向约束。配合对实际经营商户的租金补贴政策，既能精准扶持实体，又能让税收杠杆真正落地见效。
再次，依托大数据技术强化租赁监管，以透明化机制规范市场行为、激活存量资源。核心抓手是建立全国统一的商业地产大数据信息平台，实现三大功能：一是信息强制公示，产权人的房屋权属证明、租赁协议、租金标准、支付记录等信息必须实时上传，对未按规定公示的产权人给予信用扣分；二是动态监测预警，通过大数据比对产权人、承租人、实际经营者的身份信息，自动识别“层层转租”“虚假出租套取补贴”“以租代售”等违规行为，触发预警后由市场监管部门快速介入核查；三是信用联合惩戒，对违规投机者设立黑名单，限制其房产交易、贷款融资等行为，情节严重的纳入个人征信系统，形成长效约束。
最后，鼓励政府、国企以市场化价格收购闲置门面房，这本质上是政府为早年土地财政催生的产权异化问题“纠偏补位”，是公共责任的必然体现。将收购的门面房改造为“创业孵化型商铺”，以优惠租金出租给初创商户，可实现三重关键价值：其一，通过政府主导的产权收储，推动门面房从“私人囤积品”回归“公共生产资料”属性，践行土地公有制下资源服务公共利益的本质；其二，优惠租金直接降低实体创业门槛，缓解商户成本压力，为实体经济注入活水；其三，稳定的租金收益可成为地方政府可持续的财政来源，逐步替代对土地出让金的依赖，形成“扶持实体—稳定税收—反哺民生”的良性循环。这些举措精准指向产权滥用的根源，既以适度干预修复市场失衡，又通过公共服务属性的回归，让门面房真正服务于经济发展与共同富裕的目标。
结语：门面房等经营性房产的房产税应优先落地
在房产税改革的推进序列中，以门面房为代表的经营性房产，应当作为改革的首要抓手。门面房作为生产资料，其属性错位已成为实体经济复苏的“拦路虎”，早一日落实差异化房产税，就能早一日为实体商户减负、为经济活力松绑。这既是对土地公有制本质的回归，更是破解土地财政遗留问题的关键一步。
新时代社会主义追求共同富裕，核心是让财富源于劳动创造而非资源垄断。以门面房为代表的经营性不动产，其产权属性向公有化回归、服务公共利益，正是顺应时代发展的必然选择。我们已走过依赖土地财政拉动增长的阶段，不应再抱着“门面房是私人牟利工具”的旧观念，而要回归土地公有制的本质初心。这要求政府跳出“卖地增收”的传统路径，以服务型政府的担当破解历史遗留问题，而非将土地资源变现后便置身事外。
门面房房产税的优先落地，不是对产权的否定，而是以税收杠杆清晰划定“经营”与“投机”的边界——让实际经营者享受低税优惠，让囤房食利者承担应有成本。当实体商户无需再为高额租金透支利润，当稀缺的商业空间真正服务于创造价值的经营活动，实体经济才能卸下重负、轻装前行。这种改革魄力，既是政府担当的体现，更是为国民经济筑牢根基的必然选择，更是新时代高质量发展的题中应有之义。
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