美国房贷失控留下隐患

【美国《商业周刊》9月23日一期报道】题：住房抵押贷款：钱来得容易——太容易了
现在，住房抵押贷款的放款人正处于历史上最好的时期。因为住房市场的繁荣和1963年以来的最低利率，新的抵押贷款和再按揭都创下了历史新高。7月份，新住房的销售量创下历史纪录。过去5年，现房的平均销售价格上涨了39%———仅去年就上涨8%。
然而现在，很多人开始担心急剧上涨的抵押贷款已经失去控制。
不仅仅只有在线放款人放松了贷款标准。传统的放款人也提供了更“富有创造性”的金融产品，比如“支付现金的再按揭”，房主可以按照自己房屋的最新估价借到相当数额的资金。还有一种“125%贷款”，不光包括房屋的价格，而且还包括搬家费、家具，甚至新游艇或者娱乐车辆。
可调利率抵押贷款的大量涌现是放款正逐渐失去控制的一个信号。在一步步推动利率上涨或者下跌之前，可调利率抵押贷款可为借款人提供数年低于市场利率的贷款。可调利率抵押贷款的市场份额去年已经翻倍，在新抵押贷款中所占份额已经从10%上涨到20%。如果利率上涨，可调利率抵押贷款的房主将承受巨大的财务压力。可调利率抵押贷款的逾期未付比例几乎是传统的固定利率抵押贷款的两倍。
这种随意处理问题的态度招致了批评，人们对缺乏严格的放款要求感到担心。
银行同业联盟美国抵押银行家协会称，处于取消赎回抵押品权过程中的贷款在今年第二季度创下了历史纪录。专家们认为，这些取消赎回抵押品权的例子中有些是失业率上升等经济因素造成的。但是宽松的放款政策所起的作用也许更大。
事实上，抵押贷款的放款人已经过于积极，以致信用记录不佳的购房者也能获得贷款。这在比较保守的年代是根本不可能的。贷款太过容易使人们——甚至那些有良好信用的人——付款购买超出自己偿付能力的住房。金融专家说，住房月支出总额不应该超过家庭净收入的28%。但是现在，人们的住房支出达到收入的42%之多。美联储的数据显示，美国人平均只持有自己住房55%的权益——这是历史纪录中最低的所有权份额。