美国住房市场起泡儿

【美国《洛杉矶时报》5月19日文章】题：住房业的问题（作者　戴维·弗里德曼）
在与数字时代相关的一切狂热过去之后，飞涨的住房价格和销售额最终使美国经济在今年摆脱不景气状态。虽然股市低迷，但是抵押再融资把超过1万亿美元的资金放入消费者的腰包。从全国来看，平均房价有史以来首次越过20万美元大关。但是，住房业的迅猛发展并不代表着经济繁荣。在很大程度上，驱动住房业发展的可能是较富有的美国人的理财策略。实际上，住房业已经成为泡沫经济的一部分，其潜在后果要比股市崩溃严重。
从历史上看，住房市场曾经密切反映了这个国家的经济状况，即在好时候强劲，在坏时候疲弱。二战后，州和联邦政府推出刺激措施，包括大量的税收优惠和补贴，鼓励私人拥有住房和建造房屋。住房业开始稳步发展，抵押贷款业也得到发展。住房业与经济的关系在20世纪70年代中期发生了显著的变化。在证券市场冷淡的时候，美国住宅投资反而开始向顶峰攀升。米尔肯学会的苏珊·特里姆巴思收集的数据显示，房价和华尔街之间的这种对应关系在整个20世纪90年代变得尖锐了。
在最近的股市繁荣时期，住宅房地产在一般美国人的资产组合中的份额降至历史最低点。华尔街崩溃后，美联储降低利率以推动长期商业投资。利率大幅降低也使缺乏现金的投资者能够实施抵押再融资。结果是，美国人尤其是较富有阶层尽管遭受证券市场的挫折，却能够保持自己的生活方式，甚至还能把少量美元留待在下一次股市狂潮中作赌注用。
在刚刚结束的经济衰退中，抵押再融资无疑刺激了消费支出，因为美国的就业和收入增长相对停滞。
然而，把住房用作治疗华尔街“病变”的药物会产生危险的副作用。一种副作用是，需要保持高房价。在任何特定的时间，住房销售额都决定着最高贷款额。只要住房保持较高的价格，同时自己拥有住房者的财产中有大量产权“储备”，贷款方就愿意给予巨额贷款——即使在经济低迷时期。
需求很快超过供给。到20世纪90年代末，房地产财富呈现出股票和其他金融资产所特有的向高收入者倾斜的特点。
同样令人担心的是，不费力就能得到便宜的住房信贷资本会扭曲美国的投资重点。较富有的投资者能利用住房产权和抵押再融资来抵消股市挫折，这一点多半助长了华尔街在过去20年的不合理飞涨。如果错误的代价被降低了，那么人们会更加草率地投资。美国的住房市场有可能同样屈从于让华尔街崩溃的那些过分投机行为。