住宅质量让日本人心痛

许多日本人发现，依照政府政策和建筑行业常规，他们的住宅在短短15年后就会一钱不值
【美国《洛杉矶时报》3月6日报道】题：日本的恐怖住宅
在任何国家，家庭住宅都是情感和经济稳定的基础，但对日本的许多家庭而言，这些住宅已经成了沉重负担。通货紧缩在过去10年中导致的地价下跌已经够糟糕了。如今，许多人发现，依照政府政策和建筑行业常规，他们的住宅在短短15年后就会一钱不值了。
新房质量很糟糕
1995年年初，神户发生了7·2级大地震。工人们对大约44万座房屋倒塌留下的瓦砾进行清理，情况很快表明，许多由日本知名开发商兴建的新住宅都成了废墟，而一些旧房子（包括用外国建筑材料建成的房子）却完好无损。
1996年，日本消费者信息中心受理了3400多件关于房屋质量的投诉，是地震前收到的此类投诉数量的两倍。去年4月，东京开设了一个专门的住房法庭。该法庭目前有待判决的案件有300多宗。
消费监督机构贺久建筑研究所所长伊藤贺久说：“在日本，能工巧匠修建的精良建筑在1300年后依旧昂然耸立，可开发商们只想降低成本和增加利润，所以质量越来越糟糕。”
规章制度和行业常规鼓励个人买房，也怂恿购买新住宅，而不是二手房。购买新住宅可以获得抵押和赋税减免，而购买二手房或三手房就享受不到这些优惠。在日本，二手房交易只占住房交易的11%，在美国则达到了76%。
一旦房屋开始散架（通常是数十年后），往往就废弃不用了。在有些情况下，房屋已经不住人，抵押贷款却还没有还完。日本住宅的平均使用年限是26年，美国则为44年。政府支持的优惠借贷政策使得购房者很容易头脑发热：以35年期的抵押为例，前10年的利率仅为2·75%。
消费者缺乏保护
在美国，如果地价下跌，购房者可以把房子交给银行。日本的借贷者没有这个选择———他们个人有义务偿还全部贷款。
随着住房的使用年限超过20年，它们的价值往往连零都不到，因为推倒和清理没人要的房屋建筑还需要花费1万美元。
抱怨墙壁倾斜和建筑问题的消费者很快就会碰壁。消费者的投诉往往会被转到一个行业—政府委员会。建筑行业是全国性的大雇主，也是重要的政治基金筹集者，经常会雇用退休后的建设省官员。消费者团体说，在起草约束自身行为的规章制度方面，建筑行业一向发挥着重要作用。
一旦消费者向该委员会提出投诉，就放弃了起诉的权利，从而进一步削弱了他们的影响力。与此同时，建设省并不向潜在购房者透露受到投诉最多的开发商的名称，理由是这会损害公司的隐私权。
那些把开发商告上法庭的人发现，他们陷入了一场耗资巨大、旷日持久的战斗。在这场战斗中，取证成了消费者的责任。
房地产业不透明
国土交通省争端委员会秘书长本砥信说：“日本存在一种支持公司而不支持消费者、注重数量而不注重质量的倾向。这种倾向并不仅仅存在于房地产行业。”
甚至那些建筑质量良好的住宅也很难再次易手。销售价格不公开，缺少多重上市服务，没有独立核查的传统，没有公开的纳税记录，所以很难对市场作出判断。
尽管由于地价不同，所以很难进行准确的比较，但东京居民的购房费用相当于洛杉矶居民的两倍以上，而且房子还要小25%。城市居民尚未清偿的抵押贷款平均数额为76万美元，而所购买的房产价值只相当于这笔钱的一半。