美国房市旺　专家冷思量

罗伯特·塞缪尔森指出，住房热往往导致经济陷入衰退。当前美国住房市场的高价格未必名副其实，可能只是又一场“泡沫”
【美国《新闻周刊》2月25日一期文章】题：最后的大牛市（作者　罗伯特·塞缪尔森）
惊人的美国经济的惊人之处是住房市场。大约18个月前，邻人卖房，售价比我对房屋价值斗胆预料的还要高25%。当时，我向他们表示了祝贺。我以为他们是在房地产市场最高峰的一刹那出手的。结果错了。几周前，不远处的另一套住房又以大约超过我斗胆预料的价值20%的售价出手。看来，住房是最后的牛市。
不仅仅是我的邻居如此。全国房地产经纪人协会指出，2001年现房中间价上扬6·2%，至148000美元。协会对120个都市地区的房价进行了调查。2001年，其中只有11个地区的展销价下降。最大跌幅为3·7%。
稍有历史知识的人都知道，这场住房热必然成为奇迹之源。住房市场往往导致经济陷入衰退。先是抵押贷款利率升高，接着住房开工率和房屋销售量下跌。
但是，美国人毕竟是美国人。他们对未来充满信心。如果无房，他们就希望买一套。现在，拥有住房者创历史最高水平，达68%；1990年是64%。已经有房者则想“换房”。总之，美国人的住房在扩大，而庭院在缩小。
房产拥有者联盟的经济学家托德·布赫霍尔茨说：“我们已经目睹了住房市场在击退衰退方面所起的重要作用。”不仅仅是住房建筑。布赫霍尔茨说，买房者还要花6000—9000美元购买其它东西：亚麻织品、垫子、沙发、草坪修割机、电视机、音响、栅栏、花园设施等。
房价上涨还振奋了国民士气：抵消了因失业率上升和股市下跌造成的部分萧条。
这一次住房部门之所以违背商业周期规律，原因主要在于利率。2000年1月，30年期固定利率抵押贷款的平均利率是8·2%。一年后，降至7%，并且一直基本保持在这个水平。于是人们蜂拥购房。降息还导致现有抵押贷款进行大量再融资。它减少了月付还贷金额，一些贷款者因此得以将房屋增值变成了现金。联邦抵押协会经济学家奥拉温·韦尔兹估计，2001年，这些所谓的抵押贷款超过了呈增长趋势的消费者开支，超出金额达500亿美元。
住房部门还受益于美国两大抵押贷款发放机构范妮·梅公司（即联邦抵押协会）和弗雷迪·马克公司（即联邦住宅贷款抵押公司）为扩大黑人、拉美裔美国人、移民和低收入家庭的住房拥有率所采取的措施。20世纪90年代中期以来，首付规定和贷款标准已经停止实行。去年，黑人和拉美裔美国人中的住房拥有率已从1995年的42%左右上升到接近49%。（白人当中，住房拥有率从71%升至74%。）
对于一个处于衰退中的经济而言，所有这一切简直就是天赐良机。但是，麻烦的问题也就出来了：住房市场的牛市名副其实吗？抑或只是又一场“泡沫”？
汇丰银行证券公司的伊恩·莫里斯就是对此持怀疑态度的人之一。他说，住房市场的繁荣景象部分地反映了股市的萧条。幻想破灭的投资者把资金转入似乎稍微安全一些的房地产市场。在经济疲软时期，与商业贷款相比，放款者更愿意提供住房贷款，这样一来抵押贷款利率就相应下降。利率较低的贷款和强劲的购买势头反过来又抬高了房价。莫里斯说：“我们已经在世界其它地方看到了这种情况。股市将在房地产市场达到顶峰之前就升至最高点。”在日本，“1989年12月股市达到顶峰，而房地产市场又继续增长了12个月”。
莫里斯估计，现在住房总价值大约是美国人可支配收入的1·6倍。这个比例几乎与1989年完全一样。1989年之后的5年时间里，房价升幅不大，低于通货膨胀率。
抵押贷款逾期不还的比例也在上升。2001年9月，4·87%的贷款逾期30天以上。这是1991年以来的最高水平。这正是经济衰退时期将会发生的事情。我们得到的启示是：住房市场下一个出人意料的情况可能
是令人不快的。