日本《东洋经济》周刊文章：《楼房管理工业从“人海战术”走向机械化》

【本刊讯】日本《东洋经济》周刊八月十二日一期刊载一篇文章，题目是《楼房管理工业从“人海战术”走向机械化的转折点》，摘译如下：
在高速增长期的大楼浪潮中，迅速发展起来的是楼房管理业。在以前，楼房管理是小规模，并且多数是属于私人楼房的时候，是以自营管理为主的。但是战后，借大楼浪潮的机会，发展大型的联合楼房，要求楼房管理业务专业化，分工化了。由于人工费高涨，楼房管理业务逐渐变成向外部委托，产业化了。
第一阶段的楼房管理业务，主要是扫除、设备管理、安全整备、停车场，可以说是人海战术阶段。这个阶段是从自营管理分化为分工和专业的时代。
一旦到了特高层楼房时代，楼房管理业务就发生了质的变化。首先是随着高层化和大型化，如何有效地进行楼房管理的经济和机能的问题突出了。进而防灾、防盗等沿着时代需求的楼房管理新服务的比重增大了。
目前，楼房管理公司参加“全国楼房保养协会”的共有一千一百六十九家。除此以外，可以称会外公司的，只东京就有一千家。
协会成员公司的业务状况，一般扫除业务占楼房保养业务营业额的百分之六十五点八（一九七七年度），是压倒一切的高额。其次是设备管理业务占百分之十四点五。保安警备和存车处的业务占百分之八点六。
“协会”成员公司一千一百六十九家的楼房保养市场，估计一九七七年度已超过六千亿日元。前进的集中管理方式楼房管理的质变中，最近非常引人注意的是原来的设备管理业务和防灾害，主要是防火业务等系统化了，成为集中管理的综合楼房管理系统。
这是在楼房大型化，超级高层化的背景下兴盛起来的现象。
但是楼房管理业务中早就占重要地位的是防火方面。
这行业的人士说，一九七八年度的防灾机器市场的规模是，火灾警报机三百五十亿日元，防烟排烟机器一百亿日元，防火设备三百八十亿日元、联合听视设备一百五十亿日元，紧急广播设备一百五十亿日元等等，总计一千一百三十亿日元。
最近各公司都不只限于机器，也在管理中心室展开集中管理的综合防灾系统。这不仅是防灾，而且集中管理设备机器综合系统化的方向是巨大的潮流。最近由于能源措施，已发展到要求空调机器和电力的最高效率的电算机控制的楼房管理。例如超级高层楼房的上层虽然有阳光，但是下层没有阳光，当然室内温度不同。还有房间里人多或人少，室内温度也不一样。这种调整由中心室用电算机来管理。适应这样的楼房管理系统化的电子化比率，目前据说是“楼房需求的百分之一点三到百分之一点四”（日本电气公司）。
电子化是从一九六七、六八年普及的，其原因是楼房的高层化、大型化、所要求的需要细微化，以及电算机价格已经下降等等。现在由于小型电算机发展，所以只要过去的微型电算机的一半价钱就成了。因此，能够应用于原来很困难的一万平方米以下的楼房。
由于采用了电算机，综合楼房管理规模越来越趋于扩大。潜在需求很大的机械警备在改进楼房防灾、楼房管理服务的同时，作为综合楼房防灾之一而引人注意的，是警备保障服务方面。目前兼营扫除业务的警备保障公司约有二千家，几乎全都是靠人的警备服务。但其中实行独自警备保障系统的是日本警备保障公司，这家公司是机械警备保障的先锋。机械警备的一个特点是安全性强。如用人的话，二十四小时内一秒钟也不能忽视监视的状态是很难保持的；巡逻过后发生事故，就没有办法。这一点是可用机械化解决的。由管理中心监视机械地、持续地安全检查，有反常的立即就出动。在机械警备上发挥威力的是电话讯信公司的电话线路。
合同已经有五万个了。有一种说法是只开辟了潜在市场的百分之五。机械警备的市场可以说是庞大的。