香港《信报》文章：商品房市场为何启而不动

【香港《信报》１月２０日文章】题：商品房市场为何启而不动（作者周闻道）
新年伊始，中国国务院批准颁布的第一条引人注目的政令，就是取消４８项建设项目收费，给住宅业发展“松绑”。据有关业内人士测算，如果这一政令贯彻得好，城市住宅每平方米造价可望下降１５％至２０％。
记忆当中，除了１９９３年减轻农民负担大行动时，一次取消几十项收费以来，此次是又一次取消行业收费项目最多的。这既表明中央培育住宅消费这个新的增长点，启动房地产市场的决心，也可看出中国房地产市场在经历１９９２年至１９９３年的暴热骤冷打击后，要重新启动也十分艰难。房地产市场仍无起色
众所周知，中共十四届五中全会提出的“九五”计划和２０１０年远景规划中，就明确地将建筑业列为“带动整个经济增长和结构升级的支柱产业”之一。从世界发达国家走过的路来看，在完成资本积累进入快速发展阶段后，房地产业和汽车工业等成为支柱产业似乎也成规律。而这次中央下决心启动房地产市场，除了上述深谋远虑外，显然还有启动这轮经济发展高潮的权宜之计。因为按照一般规律，住宅商品的带动系数在１．３４左右，如果房屋销售额增加１０００亿元，所带动的社会商品整体销售可达２５００亿元，相当于社会消费品零售总额的１０％以上。这样的市场推力，对已持续冷了三年多的中国经济来说，无疑是一针兴奋剂。
然而，事与愿违的是，房地产市场并没有因为中央列为“支柱产品”、新的“增长点”而闻鸡起舞。继１９９５年全国房屋预售量明显下降后，去年房地产市场仍无起色，中央不得不再次割利刺激。尽管如此，业内人士普遍认为，房地产市场要真正启动仍困难多多，要重现１９９２年、１９９３年狂热光景更不可能。大片空房乏人问津
首先，就机构而言，主要有三大障碍：一是思想障碍。１９９２年、１９９３年房地产热的制造者主要是机构，资金来源主要是银行。不少人瞬间魔幻般暴发，更多的是栽进去。倾家荡产的、丢“乌纱帽”的、一蹶不振、元气大伤的却大有人在。他们这一栽清醒了、成熟了，也多了几分余悸，不易轻易被鼓动起来。二是制度约束。通过几年调控，中国金融管治更加完善，仅抵押贷款一项，就令那些欲钻金融空子冒险的人无法得逞。三是供求关系。１９９５年底，全国商品房累计空置面积５０００多万平方米，估计去年下来将超过６０００万平方米，差不多相当于一年新建房总数。看着到处大片空房无人问津，再财大气粗的机构也不得不三思而行。
其次，就个人而言，则主要有两大障碍：
其一，观念障碍。因在计划经济时期，城镇居民，特别是机关、企事业单位职工，大都住供给制式的福利房，房租不及简单维护费，不少单位房租还是由集体统一出。由于房屋产权是国家的，谁住进去，谁事实上就拥有房屋的长期使用权。除非他自己有更好的选择自动搬出，谁也不可能把他撵走。既然这样，要不要那个抽象的产权也无所谓。因此，当中央决定推行第二步房改时，大家都在等待观望。
其二，承受能力。参加现在房改的职工，工作年限长一点的，过去长期低工资，结余甚少；近十来年收入不断增加，也是有账可算的。年轻职工虽工资较高，但成家立业花销也大，所剩也不多。以全国住宅平均价１２００元一平方米的住房，要耗费一个家庭２０至２５年全部积蓄，是世界主要市场经济国家的３至５倍。