地价暴涨暴跌带来的启示

【日本《东洋经济统计月报》９月号文章】题：欧美国家发生泡沫经济的教训
人们指出，欧美国家经济复苏步伐缓慢的原因在于资产价格下跌的影响。与日本一样，英国、北欧各国以及美国等都在８０年代中后期发生了资产价格明显上涨的现象，特别是在英国、瑞典等国，房地产价格发生了含有浮夸因素的大幅度上涨及其以后的大幅下跌。
房地产价格上涨有以下原因：一、购买住宅者年龄层人数增加以及经济生活国际化导致写字楼需求增加，这是实际需求的因素；二、制度方面的因素，即对购买住宅和地产采取过份优惠的政策使人们认为，不动产是比其他资产更为有利的投资对象；三、宏观的金融环境好，一直保持着缓和的金融局面使人认为，“利率会下降和资产价格会上涨”的趋势，今后仍将维持下去。这种期待使得货币和信用膨胀，特别是使房地产的租赁情况增加了。另一方面，在８０年代，德国的房地产价格是稳定的。其背景是：一、从实际需求方面来看，在这一时期，人口结构对住宅需求影响不大；二、较早地废除了对购买住宅的优惠措施；三、在金融方面，货币供应量和实际经济保持着稳定的增长，银行部门没有对房地产贷款实行倾斜政策。
不能忽视发生过泡沫经济的国家都大幅度增加房地产贷款的事实。这是在金融自由化和国际化的形势下，金融机构发生的变化。由于实行金融自由化，新领域的商业机遇增大了，但是，过去的种种限制却导致了超额利润的丧失，并使投资对象转到了收益更高的房地产等行业。
在那以后，这些国家都转而采取紧缩银根的政策，由于实际利率提高，房地产供应过剩引起房租降低等原因，房地产价格一举下措。因此，在提供房地产贷款比重大的金融机构中，有的经受不住难以兑现的债券增多的打击，请求政府采取救济措施。
金融机构出现这种混乱情况，大都是因为对长期房地产价格上涨带来的金融风险估计不足的缘故。例如，通过非银行金融机构提供房地产贷款时，对非银行金融机构贷款客户没有实行监督，另外没有能够恰当地评估贷款客户进入正业以外的领域的风险。
另外，本来以短期借贷为宗旨的银行，由于房地产贷款增加引起资产运用和筹措的失谐现象以及由于自由化浪潮的冲击，在设立取代限制的安全网和准备管理措施不够健全的情况下，抢先撤销限制也是造成混乱的原因。
从欧美经历的这些情况中可以汲取以下教训：第一，在制定宏观金融政策时，必须考虑资产价格的动向；第二，在税制方面不能过分强调谋求投资的经济效益；第三，对金融机构必须实行严格的管理，同时通过调整和充实自有资本等办法积蓄能够经受市场冲击的力量。