香港《信报》文章：中国房地产市场剖析及展望

【香港《信报》７月４日文章】题：中国房地产市场剖析及展望（作者刘绍钧）
中国的房地产市场经过十年的风雨磨练，有萌芽、发育、成长直达今天的日趋成熟、不断完善、日益壮大，但仍未到十分完善。同香港及西方先进国家比较，它在房地产管理制度、法规制度及架构等方面仍存在诸多问题及弊端。管理不全人才缺乏·房地产业的独特性未受重视·首先，国内房地产市场仍未受到国家的高度重视，对于房地产市场的发展，认为只是为工业发展的一种辅助、配套的投资。在香港及西方发达国家，房地产业务不是为工业发展作配套，而是一独立的行业，对社会国民生产总值的增长具有重大贡献，也是一个地区经济发达的重要标志。
国内房地产市场不仅可替中央政府带来巨大的财政收入，更可协助滚动财政的运行及发展金融市场，同时亦可为人民带来住屋条件的改善，推动城市建设的发展。房地产法制不是十分健全·国内的房地产管理架构是非常重复和不明确及缺乏完整性的。虽然说国内的房地产制度已开始走上轨道，但仍未臻完善。·非法的批租土地·现时在国内有很多村镇和部分城市房地产管理机构批出的有偿出让土地，是没有严格按照法律和国务院指示的有关批地（权限）的规定来进行的。故此，有很多批租土地都是非法的，而这些非法批予外商的土地，将来会造成严重的纠纷，而国家亦损失巨大的出让土地的收入。管理国土及房地产人才不足·现在国内发生很多非法批地，这是归咎于管理架构不完善和管理国土及房地产人才不足。由于国内房地产市场在１９８８年之前是一片空白，政府部门内并无熟悉房地产市场运作的人才，而县镇的政府架构，能有效管理土地及房产的人才更缺乏。·缺乏城市规划及批地供应的政策
·目前市内部分城市规划仍然属于“无章”。当地产热潮一来，人们一窝蜂地涌上，争相买地买楼，但是目前一些地区批地控制不严谨，所批地块的发展用途十分混乱，很容易导致供求不平衡，不利于城市日后之发展。·楼花买卖的管制·最后是楼花买卖的管制问题，１９９１年以来，国内楼市突然出现无数楼盘在港发售，据了解，一些地产商只是圈了地，还未正式获批文便开始卖楼花，由此而产生了下述两个问题──
①近期国内的建筑费用不断上升，上升的速度惊人，建筑费用会大幅超出建筑商的预算，届时楼盘能否依期完成或依计划完成，是一大疑问。
②有些建筑商在连图也没有的情况下，便开始卖楼花，假如楼花的销售情况欠佳，甚至不足以支付日益上涨的建筑费时，挟款潜逃的可能性是不能避免的。事实上，香港在管制楼花买卖前，类似的情况也时有发生。建立法规刻不容缓
由此可见，要想国内房地产市场进一步发展，吸引更多的外资投入“引凤筑巢”，便要进一步改善国内的房地产管理制度及要尽快解决上述各种弊病。
同时要参考香港及西方发展房地产发展经验，汲取精华，剔除糟粕，建立一套适合国情的法规制度，使国内房地产市场更加健全，蓬勃发展。广东省政府已开始注意到以下的数件事，以争取投资者往广东省投资的信心。
甲、加速培训房地产专业人才及严格控制房地产管理人员的职业水平及操守。
乙、严格控制批地情况，切实执行国务院公布的“国有土地使用权批准权限”中有关规定。
丙、严格审批及控制“涉外房地产”的数量及出售权力，分清楚哪一些地产是对内出让的，在房产证上清楚注明，严格禁止对外出让或转让。
“涉外房地产”的价格应由供求及市场来决定价格开放，以使其逐渐达到国际水平以增加国家涉外出让土地的收入，以引进更多的外资投入，促进经济发展及城市建设。
丁、简化房地产投资的程序，加快审批过程。房地产管理架构应单元化及简化，并应引进国际性的房地产咨询管理专业机构，将国内涉外房产市场，带到国际水平。
戊、令国外投资者了解在购买国内楼盘时，宜透过多方面的渠道（包括官方渠道）向律师了解清楚楼盘的地点、建筑公司的实力及楼花买卖细节，以减低风险。投资潜力远超香港
在未来的几年，国内将会陆续大量发展大型的住宅楼宇房地产项目。此等住宅楼字除了部分由香港、台湾、海外华侨及部分外资企业买卖外，相当大部分仍由当地人士购入。内销商品房具有无穷的潜力及庞大的市场。相信到１９９５年后，中国房地产市场会更趋成熟，而管理制度及架构方面亦会相当完善。所以，在未来的五至十年间，北京、上海、珠江三角洲一带特别是深圳、广州等地，投资房地产建设开发的机会相当多，使区域经济发展快速，将为世界上一大型消费品生产及销售基地。显然房地产投资潜力及规模将会远超香港。
展望未来，随着中国进一步改革开放、经济发展突飞猛进，作为经济发展重要标志之一的房地产业，将会席卷整个中国９６０万平方公里的神州大地，为中国经济改革开放写下历史上最灿烂的一页。