《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》将于十月一日起实施——二手房交易“蓄势待发”

第13版(假日生活)
专栏：消费视窗

《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》将于十月一日起实施——
二手房交易“蓄势待发”
付蓓
　　二手房交易难
　　前段时间，北京的张先生想买套二手房，多方打探，想要的房子找到了，价格也还算满意，可在具体的交易环节上，却总和房主找不到合适的“接口”：相中的第一套房子正在按揭，但贷款银行还没有开办转按揭业务；第二套，房主希望通过中介售房，但交易费多出近万元，张先生觉得不合适；第三套，房主答应不找中介，但却提出签合同当天交齐房款，张先生考虑到签合同和正式产权过户还有半个月的时间差，怕生变故，也不答应；再找一套，房价较高，张先生不得不贷款，可固执的房主认为，如果不是现金支付就不可靠。张先生费力劳神，终未如愿。
　　眼下，像张先生这样想买二手房的人越来越多。据北京市东城区房管局交易科的战洁荣科长介绍，她每天都能接到十几个咨询购买二手房相关事宜的电话，前来咨询的人也很多，但真正的成交量并不是很大，今年以来虽然成交量呈增长趋势，但东城区在8月份也仅成交了27笔生意。
　　据战洁荣分析，二手房交易量不大的主要原因是买卖双方对二手房的价格预期相差太大，较难达成一致。总的来说，北京的二手房价格较其他大城市高出许多。在同一区位，北京的二手房价是新房价的2／3，而上海的二手房价是新房价的一半。北京购二手房应交契税是房价的1.5％，而上海是0.75％。去年北京市存量房交易量为310.3万平方米，而上海的二手房交易量是这个数字的6倍左右。
　　北京市二手房市场不温不热，除了价格因素外，银行等相关行业的参与度不深也是原因之一。目前，银行转按揭的服务尚未普及，二手房按揭业务少为人知，这导致买房人因为手中的现金不够一次性付款，“不敢”问津二手房；而卖房者由于对这项业务缺乏了解，也常常拒不接受“贷款”支付。
　　另外，中介服务滞后，也影响了二手房市场的发展。中介发布假信息，设陷阱，套取“看房费”的现象时有发生；即使找了家比较规范的中介，收取的佣金也高得令人咋舌。
　　新政策带来新生机
　　由国务院机关事务管理局和中共中央直属机关事务管理局发布的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》于近日出台，并将从10月1日起正式实施。这对想买二手房的人来说，确实是“重大利好”，因为这意味着80万套中央在京单位已购公房可以取得上市交易的通行证，再加上2000年开始就可以上市出售的北京市产权已购公房，北京市可上市的已购公房将达155万套。
　　公房普遍存在交通便利、配套设施完善等利好因素，在消费者所关心的价格方面，最近也有新政策出台：北京市国土房管局在9月4日公布了已购公房和经济适用房再上市的交易指导价格，今后这一指导价格将每半年公布一次。据了解，这次发布的指导价格是基准住房的指导价格，代表了各区或各区内典型区域再上市房屋买卖价格的市场水平。
　　不单北京市的二手房交易前景看好，为推进国内公房出售、搞活二级市场，国务院日前发出了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。《通知》规定：除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件；各地可以适当降低已购公房上市出售土地收益缴纳标准；以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。通知还提出了要健全房地产中介服务市场的规则。
　　与新商品房相比，二手房具有价格较低，税费负担轻、即买即住等优势，对一些手头不是很宽裕、又急着改善居住条件的消费者很有吸引力。但要使这一消费需求变为现实的消费行为，还需要有关的政策得到进一步的落实，更需要银行、工商、税务等部门协力创造好的市场环境。今年7月，建设银行推出了二手房资金托管业务，据建行北京分行建国支行的成女士介绍，购房时，买方的购房款由建行冻结保存，待正式产权过户，经双方授权，银行再拨款至卖方账户。这项业务相当于传统中介的“居间担保”环节，费用只相当于中介佣金的50％左右，而且以银行的诚信担保，让买卖双方都能放心。相信随着类似相关服务的不断完善、随着相关政策的落实，二手房买卖将由难变易，市场会更加规范和红火。