房屋中介——呼唤立法完善

第16版(法律与生活)
专栏：法眼观察

房屋中介——
呼唤立法完善
杜文娟
　　深不可测的“中介陷阱”让消费者防不胜防
房屋中介诚信缺失，与立法不完善不无关系
　　从一起租房诈骗案说起
　　日前，北京市第一中级人民法院审结一起“黑中介”利用虚假租房广告诈骗的案件，主犯吴仕斌被判处有期徒刑两年，罚金人民币两万元。
　　去年5月，吴仕斌以月租的形式取得北京亚太中联房地产经纪有限公司的经营权。随后，他在报纸上刊登多条虚假房屋出租广告。求租人来询问，公司一律说有满足条件的房源，先收取看房押金，然后由公司业务员陪同看房；快到出租房时，业务员会打电话给“房主”，这时由公司业务员扮演的那位“房主”总是以出差、堵车、公务忙等理由一拖再拖，直至超过双方约定的看房期限，求租人仍无法看到房子。于是，公司便顺理成章拿走看房押金。当求租人上门讨说法时，“黑中介”反而会指责他违约，推说：“你看的房子已经租出去了。”靠这种手法，短短几个月，吴仕斌的“黑中介”骗取了44名求租人共34150元。
　　该案中，实际上根本没有房子，也没有房东，一切都是业务员在自导自演。
　　中介问题五花八门
　　但凡有过租房经历的朋友都有一个共同的感受：深不可测的“中介陷阱”让消费者防不胜防。
　　——合同不规范。一些房屋中介公司的合同极不规范，连必要的条款，诸如中介服务项目的要求和标准，违约责任和纠纷解决方式等也未列入。有的则利用自己订立格式合同的机会，在订立条款时写出“霸王合同”，导致签约双方的权利义务不对等，对中介公司的权利保护有加，对消费者，则多规定义务少规定权利。
　　——信息虚假。一些房屋中介公司其实根本没有那么多的房源，却运用“房托”来假冒房主，诱使消费者上钩。事后，则利用种种借口使租房者无法签约，把违约责任推到消费者身上。一些房屋中介公司则利用虚假广告来骗人。例如，中介为了强调租房者的单位与房源距离近，会把本一个小时的路程一下子“压缩”到10分钟。
　　——暗箱操作。中介公司利用消费者不了解行情，两头通吃，既收出租者的代理费，又收租赁者的代理费；还有的则故意抬高价格，在赚取中介费的基础上又一次赚取差价。
　　——管理混乱。有的中介公司没有固定场所、设备，骗一把就跑；有的中介公司对所代租、代售房屋没有实施登记审核程序，租售的房屋产权不清晰，给消费者留下隐患；还有的中介公司滥收费用，编造各种理由追收信息费、手续代办费、押金等等。
　　房屋中介市场问题多多，与中介市场资质的不规范有很大关系。据业内人士透露，一些地方从事房屋中介的公司有数千家，而在当地工商部门领取营业执照和在房屋管理部门获取房屋中介资质的仅有1／3。
　　房屋中介的不规范，也大大影响了市场的发展。在租售房时，“中介免谈”或者“不是中介”等成为消费者的前提条件。
　　相关法律有待完善
　　“房屋中介问题自它诞生就已经存在，只是当房屋其他问题不断解决后，这一问题才凸现。”广州仲裁委员会仲裁员、著名律师刘涛认为：“中介行业的发展速度较快，法律的介入较慢，二者的错位造成消费者的权益难以得到保障。”
　　据了解，关于房屋中介的法律规定在《民法通则》和《合同法》中都有涉及，建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布了《城市房地产中介服务管理规定》，成为规范房屋中介市场最直接的依据。但随着城市房屋建设的飞速发展，现有法律已跟不上形势的发展，导致中介市场难以得到有效管理。
　　比如没有规定“行业禁入”。一些中介公司投资小，即使被管理部门查封，损失也不大，另开一家照样“红火”经营。而前不久实施的《浙江省社会中介机构管理办法》则规定了“行业禁入”：“中介机构故意提供虚假信息、资料，出具虚假验资报告、评估报告、证明文件及其他文件，中介机构采取欺诈、胁迫、贿赂、串通等非法手段，损害委托人或其他人利益的，今后一律不得从事中介执业活动。”这项制度对于遏止中介混乱有着积极意义。
　　比如违规赔偿不明确。《房地产中介服务管理办法》第二十三条规定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务可以对有关人员追偿。”可是，该办法对于什么才算“服务人员过失”、“经济损失”，却没有予以明确。
　　立法的不完善，也影响了执法的效率和有序。刘涛说：“房屋中介条块分割、权责不明、相互推诿，出现了管理的‘真空带’。对于房屋中介机构，工商、税务、公安和国土资源与房屋管理等部门均享有管理职责。而受部门利益驱动，某些部门往往该管的少管甚至不管，不该管的因为有利可图争着管，让消费者不知向什么部门投诉，也使不法分子有机可乘。”
　　希望相关部门对房屋“黑中介”现象予以足够重视，加大执法力度，完善相关法律，切实维护消费者的合法权益。（附图片）