你的购房合同完备吗

第9版(理论)
专栏：学者论学问

你的购房合同完备吗
　　北京大学教授 王跃生
随着人民生活水平的提高，购房置业已成为寻常百姓的寻常事。笔者因有购房经历，对其中的酸甜苦辣深有体验。我发现，购房过程中以及事后许多争议和纠纷的产生都与合同有关。
　　对于一般并不从事经营活动的普通消费者而言，购房合同也许是我们遇到的最复杂、最重要的合同之一了。鉴于干系重大且信息严重不对称，而普通消费者基本上没有签订合同的经验，目前的购房合同大多采取政府有关部门统一制定合同范本的方法，由政府作为中间人制定对双方公平的条款。这样做的初衷是好的，也在一定程度上保护了消费者的权益。但是，统一的合同范本显然不可能适应形形色色的各类项目、不同交易，于是，补充合同应运而生。政府也鼓励消费者与开发商订立补充协议，用来约定统一合同中没有约定的事项。许多消费者都订下了详细的补充协议，以期最大限度地保护自己的利益。这其间不仅要同开发商进行激烈的讨价还价，而且还要做好持久战的准备，别怕费时，别怕跑路，别怕麻烦，有时还要相机运用诸如“欲擒故纵”、“移花接木”、“三人成虎”之类的谋略和手段。合同谈好了，补充协议签订了，我们便认为所有可能发生的问题都想到了，自己的利益得到了完好保护，大功告成。
　　然而，合同纠纷仍大量发生。有时候纠纷产生于一方明显违约，但更多时候还是因为合同约定不清，一方（大多是开发商）想投机取巧。一旦纠纷发生，人们才发现很多情况都没有在合同上说明，一些事项被遗漏了，有些又模棱两可。每次纠纷之后，政府有关部门和消费者得到的教训都是如何使合同更周密、更完备，精力也都放在如何搞出一份无所不包的合同上面。但纠纷还是照样发生，合同仍显得粗疏。
　　实际上，这种努力可能是舍本逐末，其结果自然难尽如人意。因为合同永远不可能完备，歧义也永远难以避免，解决问题的思路不仅是完善合同，更要确定“剩余权利”的归属。
　　这方面的经济学理论就是所谓的不完全合同理论。该理论认为，由于信息有限、理性有限和市场不完全，现实中的合同都是不完全合同。合同不完全包括这样几层含义：一份合同不可能对所有可能发生的情况都预见到，包罗无遗；不可能对所有情况下双方的权利与责任都界定清楚；不可能用精确的语言和可以接受的成本对所有可能发生的情况做出准确描述。也就是说，合同总有遗漏和缺陷，总有模棱两可和歧义之处。合同不完全的后果在于，它会影响当事方承诺的有效性，导致违约、欺骗和投机取巧。在经济学看来，既然合同不完全是必然的，那么，重要的不是去试图使之完全，而是清楚地界定“剩余权利”（即合同中没有明确说明的情况下的权利）属于哪一方。因为，不同的权利界定所产生的激励是不一样的，拥有剩余权利的一方会增加参与交易的动力，而没有剩余权利一方的动力则会减少。因而，正确的权利界定是使获得剩余权利一方增加的动力大于另一方减少的动力，这就会带来财富的增加。
　　不完全合同理论属于现代企业理论的一个分支，本来是为了论证企业产权的重要性以及企业所有权的归属。不过，以此来分析购房合同问题也大致适用。合同永远是不完全的，合同完善固然重要，但更重要的是当出现合同争议而争议恰恰又是合同中没有明确规定的情况时，如何确定权利？按照这一理论，哪一方获得权利更有利于交易活动，就应将权利更多地界定给哪一方。如果剩余权利属于开发商，开发商会更有动力从事房地产开发。如果剩余权利属于购房者，消费者会更乐于购房、置业甚至投资。从我国房地产业的发展现状来看，更多地保护消费者的剩余权利可能具有更大的净收益。