第三季度预售经济适用房均价比第二季度价格高出不少——京城经济适用房大涨价了吗

第13版(经济周刊)
专栏：

　　第三季度预售经济适用房均价比第二季度价格高出不少——
京城经济适用房大涨价了吗
朱彦荣
　　“涨幅”高达33％
　　近期一条房产新闻让北京的徐先生大吃一惊：北京经济适用房的价格三季度大幅上涨，涨幅达33％！徐先生很担心：“这样涨下去，我们这些拿固定工资的人以后还买得起房子吗？是不是这经济适用房也不经济了？”
　　原来，10月22日，北京市房地产信息网发布了《北京楼市三季度季报》。这一网站隶属北京国土资源与房屋管理局，它出具的月报与季报数据来源，是北京国土房管局房屋的预售、过户合同数量统计。根据网上公布的数据，北京第一季度预售经济适用房的均价是每平方米2725元，第二季度为2755元，第三季度3660元。
　　于是，有媒体分析说：“同今年二季度相比，北京三季度的经济适用房价格大幅度上涨，平均每平方米上涨905元，上涨幅度达到33％。而二季度同一季度相比的增长幅度仅为1.1％，均价上涨仅30元／平方米。”
　　不能表面理解“涨幅”
　　对此，该网站于10月31日撰文指出，这“并不代表北京市经济适用住宅的价格上涨，只是由于热销区域不同所致。”北京房地产信息网相关负责人表示，从字面上看，北京的经济适用房确实是每平方米涨了近千元，但对其不能做表面理解。
　　在今年的经济适用房预售面积中，几个主要城区占总体预售面积的比例依次约为：第一季度35.9％，第二季度13.7％，第三季度83.3％，而第三季度中城区的预售均价都在每平方米3430元以上。二季度经济适用房开盘项目比较集中于郊区县，因此售价平均后接近郊区房价；而三季度朝阳、宣武、丰台等内城区几个经济适用住宅楼盘集中开盘，同期郊区县经济适用房销售量较少，所以均价又靠近城区的房价。
　　业内人士打比方说，这就像一个人卖鸡蛋：煮鸡蛋0.4元一个，茶叶蛋0.6元一个。第一天卖了7个煮鸡蛋和3个茶叶蛋，那么总收入就是4.6元，平均下来一个鸡蛋卖0.46元；第二天他卖了2个煮鸡蛋和8个茶叶蛋，总收入5.6元，平均每个鸡蛋0.56元。这样，第二天的鸡蛋价格就比第一天上涨了近22％，可实际上每种鸡蛋价格都没有上涨。
　　徐先生告诉笔者，位置比较偏远的经济适用房，目前工薪一族利用公交系统上下班还不太方便。四环附近这些城区的经济适用房价格也不高，普通人大都可以承受，自然就成了“香饽饽”。
　　将来不会大涨
　　近几年，北京市一直在采取措施控制经济适用房价格。北京市的经济适用房，土地实行划拨方式供应，基础设施建设费等减半征收，市物价部门按国家和市里的相关规定严格审定建造成本，控制开发商利润。经济适用房与市场的关系不是很大，所以价格一般不会大幅上涨。
　　9月底，北京市政府办公厅转发了《市计委关于做好全年投资工作的意见》，原则上经济适用住房要规划在四环路外土地价格较低的地区，集中建设配套齐全的规模化小区。据市建委有关人士介绍，本市的经济适用房一般每平方米不超过4500元。由于免交土地出让金，经济适用房每平方米价格一般可以比普通商品房低600元左右，这决定了经济适用房项目价格会稳定在4000元以下。据悉，从2004年起，北京市还将通过公开招标的方式选择经济适用房的开发商。
　　建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠指出，政府在考虑经济适用房布点时，在总体规划上会有一些总量上的考虑。城区土地本身的成本比较高，政府要去拿回来，就要花很大的代价，而每年从财政拿出来解决住房问题的钱是有一定数量的。所以一般政府安排的经济适用住房，都是在交通比较便利、或将来比较便利的一些区域，以及土地、拆迁的成本不太高的这样一些区域。而采取招投标的方式也有利于建设总成本的下降。